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事件：
　　2023年4月21日，招商蛇口發(fā)布2023年一季度報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150.08億元，同比減少20.17%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.72億元，同比下滑38.72%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益為0.004元，同比下滑71.43%；實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.03%，同比下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　業(yè)績(jī)有所下滑，因竣工交付面積減少、竣工交付集中在下半年。2023年第一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收150.08億元，同比減少20.17%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.72億元，同比下滑38.72%，毛利率12.62%，環(huán)比22年Q4減少7.12pct。歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因是：（1）公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；（2）公司3月末合同負(fù)債余額1736.9億元，比期初增加19.85%，可結(jié)轉(zhuǎn)資源充足；（3）2023年計(jì)劃竣工計(jì)容建面約1,600萬(wàn)平方米，較22年竣工建面同比+21.8%，竣工交付主要集中在下半年。
　　銷售快速增長(zhǎng)，銷售排名穩(wěn)定。一季度公司實(shí)現(xiàn)簽約面積305.3萬(wàn)方，同比上升51.24%；實(shí)現(xiàn)簽約金額722.66億元，同比上升52.6%，根據(jù)克而瑞銷售榜單，銷售排名保持在第6名。拿地聚焦核心區(qū)域。一季度公司新獲取項(xiàng)目6個(gè)，拿地總建面74.4萬(wàn)平方米，金額約90.78億元，測(cè)算拿地力度約13%。一線城市占比24.4%，二線城市占比75.6%。其中二線城市為：杭州（27.1%）、南京（25.3%）、蘇州（10.1%）、合肥（6.5%）、鄭州（6.5%）。4月以來(lái)，公司在上海獲取2宗地塊，拿地總金額34億元。
　　三條紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，融資優(yōu)勢(shì)明顯。截至2022年末，公司扣除預(yù)售賬款資產(chǎn)負(fù)債率62.42%，凈負(fù)債率48.09%，現(xiàn)金短債比1.30。全年公開市場(chǎng)融資327.2億元，全年綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59bp，融資渠道暢通且成本較低。23年以來(lái)，公司在債券市場(chǎng)共計(jì)完成4筆超短期融資券，合計(jì)發(fā)行48.9億元，平均利率2.21%。
　　投資建議：銷售表現(xiàn)靚麗，公司拿地保持積極力度，一二線優(yōu)質(zhì)資源豐厚，保障未來(lái)增長(zhǎng)。同時(shí)，三大主業(yè)調(diào)整聚焦第二成長(zhǎng)曲線，看好公司中長(zhǎng)期投資價(jià)值。維持預(yù)計(jì)公司23-24年EPS為0.80和1.10元，以4月21日收盤價(jià)計(jì)算，PE分別為18.1倍和13.3倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期，大幅度收緊按揭等居民杠桿。