>> 光大證券-招商蛇口(001979)2022年年報點評：開發(fā)業(yè)務表現(xiàn)積極，REITs助力資產(chǎn)運營-230405
| 上傳日期： |
2023/4/6 |
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| 689KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南 |
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事件：公司發(fā)布2022年年度報告。2022年，公司實現(xiàn)營收1830億元，同比增長13.9%；歸母凈利潤為42.6億元，同比減少58.9%。
點評：業(yè)績承壓筑底，公司核心土儲充裕，銷售表現(xiàn)積極，有望加速業(yè)績回升。
22年盈利承壓筑底，經(jīng)營穩(wěn)健加速業(yè)績回升：22年，公司實現(xiàn)營收1830億元，同比增長13.9%，其中，開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營收1656億元，同比增長14.0%，保持穩(wěn)中有升；綜合毛利率為19.3%，較21年降低6.2pct，主要因22年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率同比下降5.9pct，資產(chǎn)運營業(yè)務減租等影響；歸母凈利潤為42.6億元，同比減少58.9%，主要因毛利下滑、各項減值損失計提同比增加20.3億元、轉讓子公司產(chǎn)生的投資收益減少等原因。公司秉持審慎的財務態(tài)度，近三年跟隨行業(yè)發(fā)展充分計提減值準備，隨著行業(yè)銷售量價企穩(wěn)、拿地利潤率有所回升，公司拿地和銷售表現(xiàn)積極，有望加速迎來業(yè)績回升。
聚焦培育第二成長曲線，雙REITs平臺優(yōu)勢顯著：22年，公司將原來三大主業(yè)調(diào)整為開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務三類業(yè)務，更好匹配戰(zhàn)略目標和轉型方向。22年，公司全口徑資產(chǎn)運營收入（未扣除減租金額）為57.1億元，同比增長6.2%，實現(xiàn)穩(wěn)步提升，在公司十四五“雙百”發(fā)展戰(zhàn)略下，資產(chǎn)運營業(yè)務規(guī)模有望持續(xù)提升;同時，公司積極發(fā)揮雙REITs平臺優(yōu)勢，蛇口產(chǎn)園REIT率先試點擴募，提高公司持有型物業(yè)資產(chǎn)回報率，助力提升公司綜合競爭優(yōu)勢。
開發(fā)業(yè)務表現(xiàn)積極，有序加倉核心土儲：22年，公司開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售額2926億元，銷售額排名提升至行業(yè)第六名，于上海單城銷售金額突破740億元；23年，公司計劃實現(xiàn)銷售額3300億元，銷售目標積極。22年，公司新增土儲建面726萬平米，總地價約1279億元，拿地銷售比保持43.7%，其中于“深耕6+10城”的投資金額占比達90%，核心土儲充裕，有效保障去化水平和利潤率。
財務運營穩(wěn)健，融資成本優(yōu)化。22年，公司“三道紅線”保持綠檔，全年公開市場融資327.2億元，融資渠道暢通。2022年末，公司綜合資金成本3.89%，同比大幅下降59BP，信用優(yōu)勢顯著，資金成本持續(xù)降低，有效助力毛利率回升。
盈利預測、估值與評級：鑒于公司銷售表現(xiàn)積極，以及考慮結算節(jié)奏等原因，我們預測公司23-24年的EPS為1.08元（上調(diào)9.0%）、1.25元（下調(diào)8.3%），新增公司25年EPS預測為1.51元，當前股價對應23-25年PE估值為12.9/11.2/9.3倍，公司背靠招商局集團，集團資源豐富，拿地與銷售表現(xiàn)積極，信用優(yōu)勢顯著，市場銷售企穩(wěn)后有望持續(xù)提升市占率和業(yè)績，維持“買入”評級。
風險提示：銷售、拿地不及預期，開工、交付不及預期，市場下行超預期等風險。
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