久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

減值增加毛利率下滑，歷史問(wèn)題加速釋放。2022年公司營(yíng)收1830億元（YoY+13.9%），歸母凈利潤(rùn)42.6億元（YoY-58.9%）。公司營(yíng)收增長(zhǎng)而利潤(rùn)大幅降低主要由于：（1）行業(yè)波動(dòng)使得銷(xiāo)售價(jià)格受到影響，公司毛利率降低6.2pct至19.3%；（2）2021年蛇口產(chǎn)園REIT上市產(chǎn)生較多投資收益使得2022年投資收益同比減少45.9%至20.2億元；（3）受市場(chǎng)下行影響，公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備同比增加45.2%至65億元；（4）資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)租金減免。此次歷史包袱集中釋放疊加新增優(yōu)質(zhì)貨值，公司資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)改善。
　　銷(xiāo)售額同比僅下降10%，2023年銷(xiāo)售目標(biāo)3300億元。公司2022年銷(xiāo)售額2926億元（YoY-10.5%），降幅小于百?gòu)?qiáng)31.8pct，銷(xiāo)售額位居行業(yè)第6位，較去年前進(jìn)一位。公司2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3300億元，同比增長(zhǎng)12.8%，彰顯對(duì)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的信心。公司城市深耕優(yōu)勢(shì)凸顯，2022年在五城市占率超10%，且在12城進(jìn)入銷(xiāo)售額TOP5。
　　積極布局核心城市，土儲(chǔ)質(zhì)量不斷修復(fù)。公司2022年新增土儲(chǔ)56宗，計(jì)容建面726萬(wàn)方（YoY-53.4%），總地價(jià)1279億元（YoY-40.5%），拿地強(qiáng)度43.7%，拿地規(guī)模和強(qiáng)度在行業(yè)內(nèi)居前。公司聚焦“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”，2022年投資額占比94%和90%。新增貨值銷(xiāo)售安全性更高，且拿地端利潤(rùn)率修復(fù)，未來(lái)這些優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)。
　　資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本管控不斷增強(qiáng)，雙REITs平臺(tái)提供退出渠道。2022年公司未扣除租金減免的全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入57.1億元（YoY+6.2%），EBITDA30.4億元（YoY+6.9%）。同時(shí)，公司成本管控增強(qiáng)，2022年公司在2021年前開(kāi)業(yè)項(xiàng)目EBITDAMargin達(dá)60%（YoY+4pct），EBITDA回報(bào)率達(dá)5.46%（YoY+0.47pct）。此外，公司已形成境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)，為產(chǎn)園、商辦等資產(chǎn)提供退出渠道，當(dāng)前公司在積極開(kāi)展蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募工作，進(jìn)一步構(gòu)建園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的模式。
　　三道紅線維持綠檔，融資成本下降至3.89%，股權(quán)融資啟動(dòng)。截止2022年末，公司凈負(fù)債率48.1%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率62.4%，現(xiàn)金短債比1.3倍，三道紅線維持綠檔。綜合融資成本持續(xù)壓降，2022年為3.89%，較年初大幅下降59BP。此外，公司近期抓住政策窗口期啟動(dòng)股權(quán)融資，擬發(fā)行股份89億元購(gòu)買(mǎi)前海自貿(mào)投資6.83%的權(quán)益，并募集配套資金85億元，有望提高公司在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值。
　　投資建議：公司作為央企龍頭，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本極具優(yōu)勢(shì)，能夠積極參與土地市場(chǎng)，隨著低毛利地塊逐漸消化，新拿地利潤(rùn)率修復(fù)，我們認(rèn)為公司將受益于競(jìng)爭(zhēng)格局改善。公司重組事項(xiàng)持續(xù)推進(jìn)，對(duì)前海項(xiàng)目濃度有望提高，隨著前海項(xiàng)目逐年釋放，公司業(yè)績(jī)將獲增厚。我們預(yù)測(cè)公司2022/2023/2024年?duì)I收分別為2110/2375/2630億元，歸母凈利潤(rùn)分別為72/107/131億元，對(duì)應(yīng)攤薄EPS為0.93/1.38/1.69元/股。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年動(dòng)態(tài)PE15x，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。