>> 西南證券-招商蛇口(001979)開發(fā)業(yè)務深耕核心城市，資產(chǎn)運營穩(wěn)步拓展-230321
| 上傳日期： |
2023/3/22 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
西南證券 |
| 評級： |
持有 |
作者： |
池天惠 |
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受市場下行影響，短期經(jīng)營業(yè)績承壓。公司2022年營業(yè)收入為1655.6億元，同比增長14.0%；歸母凈利潤42.6億元，同比下降58.9%。歸母凈利潤同比下降的原因包括：1）受市場下行影響，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率和結(jié)轉(zhuǎn)毛利均同比下降；2）公司落實國家的房租減免政策要求，減免商戶租金7.5億元。3）存貨、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準備和應收款項信用減值準備的計提共計同比增長20.3億元；4）投資收益同比減少，2021年萬融大廈、萬海大廈作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.6億元。
深耕核心城市，排名逆勢提升。2022年公司銷售面積1194萬方，銷售金額2926億元，行業(yè)排名升至第6位。公司在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，全國12個城市進入當?shù)劁N售金額前五名，在核心城市具有競爭力。2022年公司累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米。2023年計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，重回增長軌道。
資產(chǎn)運營涵蓋多種業(yè)態(tài)，打造城市服務生態(tài)圈。2022年公司全口徑資產(chǎn)運營收入57.1億元，EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%，EBITDA回報率5.46%，提升0.47pp。公司商業(yè)在營項目33個，經(jīng)營建筑面積288萬方，在建及籌開項目41個，總建筑面積404萬方。寫字樓在營項目30個，經(jīng)營建筑面積113萬方，80%位于一線城市，在建項目11個，總建筑面積111萬方。產(chǎn)業(yè)園在營項目33個，經(jīng)營建筑面積257萬方。長租公寓在營項目41個，經(jīng)營建筑面積108萬方，在建及籌開項目28個，總建筑面積64萬方。公司打造城市服務生態(tài)圈，其中物業(yè)管理面積3.1億平方米，新簽合同額31.8億元。
主動優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，融資優(yōu)勢明顯。公司拉長債務久期、調(diào)整融資品種，通過并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種公開市場融資327億元，票面利率多次創(chuàng)下同期行業(yè)新低，年末綜合資金成本為3.89%，較年初大幅下降59BP。公司采取穩(wěn)健的財務管理策略，期末剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比1.30，“三道紅線”保持綠檔。
盈利預測與投資建議。預計2023-2025年公司歸母凈利潤復合增速為23.9%?？紤]公司銷售表現(xiàn)較為穩(wěn)健，土儲充足且結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，維持“持有”評級。
風險提示：竣工交付不及預期、銷售及回款不及預期、政策調(diào)控風險
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