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事件
　　2023年3月20日招商蛇口披露2022年度報(bào)告，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830.03億元，同比增長(zhǎng)13.92%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.64億元，同比下降58.89%。
　　點(diǎn)評(píng)
　　穩(wěn)定結(jié)轉(zhuǎn)推動(dòng)營(yíng)收增長(zhǎng)，利潤(rùn)水平同比下滑：公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，而歸母凈利潤(rùn)大幅下滑，主要原因?yàn)椋孩偈苁袌?chǎng)下行影響，整體毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落實(shí)國(guó)家相關(guān)房租減免政策要求，對(duì)符合條件商戶租金減免7.49億元（并表口徑）；③計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和應(yīng)收賬款信用減值準(zhǔn)備合計(jì)64.59億元，同比增加20.29億元；④轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少，上年同期REIT上市產(chǎn)生稅后收益14.58億元。
　　銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均，積極補(bǔ)貨優(yōu)質(zhì)城市：銷(xiāo)售端，公司2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2926億元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），行業(yè)排名升至第六（2021年排名第七）；2023年1-2月銷(xiāo)售金額383億元，同比+52%，恢復(fù)強(qiáng)勁。投資端，公司2022年獲取56宗土地，總地價(jià)1279億元，權(quán)益比例60%，權(quán)益拿地金額居行業(yè)第五；聚焦深耕，在強(qiáng)心30城的投資金額占比達(dá)94%，在優(yōu)質(zhì)城市上海、深圳、合肥分別獲取10宗、5宗、5宗地塊；新增項(xiàng)目去化良好，22個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)，平均首開(kāi)去化率77%。
　　資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定營(yíng)收：公司2022年集中商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓和酒店等資產(chǎn)全口徑運(yùn)營(yíng)收入57億元（并表42億元），同比+6.2%（并表同比-8.7%）。物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、康養(yǎng)等城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入132億元，同比+23.1%。
　　財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)健，融資成本持續(xù)下降：公司三道紅線始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率48.09%、現(xiàn)金短債比1.3。2022年綜合資金成本3.89%，較2021年大幅下降59BP。
　　投資建議
　　公司當(dāng)年業(yè)績(jī)受多因素影響大幅下滑，而投銷(xiāo)兩端表現(xiàn)優(yōu)秀，未來(lái)兩年優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)能企穩(wěn)回升。我們小幅上調(diào)公司2023/2024年EPS預(yù)測(cè)至0.85/1.38元（原為0.72/1.24元），新增2025年EPS預(yù)測(cè)為1.81元，公司股票現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值為16.0/9.9/7.5倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)低迷；公司增發(fā)融資受阻；其他房企違約。