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核心觀(guān)點(diǎn)：
　　首月銷(xiāo)售升至行業(yè)第五。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)公告，招商蛇口23年1月銷(xiāo)售金額157.67億元，同比+4.09%，單月銷(xiāo)售增速領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企36pct，領(lǐng)先TOP10房企26pct。銷(xiāo)售面積64.11萬(wàn)方，同比-9.14%，銷(xiāo)售均價(jià)2.46萬(wàn)/平，同比+14.6%。單月公司銷(xiāo)售金額排名行業(yè)第5，較22年上升一位。22年公司資源聚焦，貨值結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在23年行業(yè)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的背景下，將充分獲益，后續(xù)關(guān)注22年公司重點(diǎn)布局的上海、北京、杭州、東莞、合肥、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)表現(xiàn)。
　　 1月新獲取兩項(xiàng)目，毛利率28.7%。23年1月，公司新獲取2個(gè)項(xiàng)目，鄭州老鴉陳地塊（TOD）原為天河投資獲取的21年一批次土地，老鴉陳TOD是蛇口深耕鄭州的重點(diǎn)項(xiàng)目，22年5月公司也有披露相關(guān)項(xiàng)目的獲取，項(xiàng)目案名招商·時(shí)代錦宸，銷(xiāo)售均價(jià)1.54萬(wàn)元/平。合肥包河區(qū)項(xiàng)目，為22年第四批供地獲取，周邊在售項(xiàng)目招商·雍境灣均價(jià)2.2萬(wàn)元/平。兩項(xiàng)目合計(jì)拿地建面15萬(wàn)方，拿地金額12億元，拿地力度8%，商品貨值毛利率28.7%，較22年上升1.2pct。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。公司22年全口徑拿地金額1283億元，排名行業(yè)第二，體現(xiàn)出極強(qiáng)的擴(kuò)表意愿，定增增厚前海權(quán)益，前海資源有望加速兌現(xiàn)，強(qiáng)信用、高成長(zhǎng)，具備估值催化因素。23年1月公司經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)后續(xù)銷(xiāo)售具備更高的增長(zhǎng)彈性。業(yè)績(jī)方面，投資端利潤(rùn)率改善將逐步體現(xiàn)在利潤(rùn)上，我們預(yù)計(jì)23-24年歸母凈利潤(rùn)分別為77億元、150億元，同比+83%、+95%。我們維持公司合理價(jià)值17.91元/股不變，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)景氣度影響公司經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)；未來(lái)利潤(rùn)率的波動(dòng)；前海、太子灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度存在不確定性；再融資方案的不確定性。