>> 申萬宏源-招商蛇口(001979)短期業(yè)績底部已現(xiàn)，長期格局優(yōu)化不改-230108
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
袁豪 |
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22年業(yè)績同比-56%~-64%，扣非同比-58%~-67%，源于利潤率下行、投資收益減少。公司發(fā)布2022年業(yè)績預告，2022年，公司預計實現(xiàn)歸母凈利潤38~46億元，同比下降55.65%~63.36%，低于市場預期；扣非后歸母凈利潤29-37億元，同比下降58.23%~67.27%；基本每股收益0.35~0.45元/股。公司業(yè)績同比下降源于：1）2022年，受市場下行、結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化的影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率階段性下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少明顯；2）公司積極處置去化困難的項目，通過降價等行為加快去化，優(yōu)化資產(chǎn)負債表；3）受市場下行影響，公司計提資產(chǎn)減值準備同比增加；4）公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少，21年同期公司REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元；5）公司持有物業(yè)的出租率和租金水平受疫情影響明顯，并且期間累計減免租金約7.49億元。
22年銷售額2,926億、同比-10.5%，12月單月銷售額同比-3%，顯著跑贏行業(yè)。2022年，公司實現(xiàn)銷售金額2,926.0億元，同比-10.5%；銷售面積1,193.7萬平，同比-18.5%；銷售均價24,513元/平，同比+9.8%；22年12月，公司銷售金額426.0億元，同比-3.3%；銷售面積235.2萬平，同比+6.1%；據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，12月50家房企單月銷售額、銷售面積同比分別為-30%、-41%，累計同比分別為-41%、-43%；公司銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于行業(yè)均值。此外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司1-12月銷售額全國排行第6名，較21年提升1名。
22年拿地/銷售額達44%，逆勢積極加倉，聚焦核心城市，23年銷售彈性可期。2022年，公司累計新增建面726.1萬平，同比-53%；累計拿地金額1,277.2億元，同比-36%；拿地/銷售金額比44%，拿地/銷售面積比61%；平均樓面地價17,589元/平，占比銷售均價72%；公司拿地項目聚焦核心一二線城市，進一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。至22H1末，公司總未竣工面積5,482萬方，可覆蓋21年銷售面積3.7倍，土儲資源充裕。
三條紅線維持綠檔，融資通暢、優(yōu)勢明顯，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度。22Q3末，剔除預收款后資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為63.1%、47.0%，現(xiàn)金短債比1.9，三道紅線指標處于綠檔。22年至今，公司合計募資額達356億元，加權(quán)票面利率僅2.8%，公司在逆境中的融資優(yōu)勢凸顯。此外，公司近期公告重組預案，籌劃以發(fā)行股份的方式購買南油集團24%股權(quán)、深圳前海實業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，擴充資本實力做大做強，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，并引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展。
投資分析意見：短期業(yè)績底部已現(xiàn)，長期格局優(yōu)化不改，維持“買入”評級。招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢凸顯，同時公司保持積極擴張策略，有助于后續(xù)銷售實現(xiàn)持續(xù)增長，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預示著后續(xù)盈利能力的改善。我們下調(diào)公司2022-24年每股收益預測至0.54/0.91/1.29元（原預測值為1.08/1.13/1.30元），公司短期業(yè)績低于預期，但中長期仍將受益行業(yè)格局優(yōu)化帶來的紅利，維持“買入”評級。
風險提示：房地產(chǎn)政策超預期收緊，銷售超預期下滑，房地產(chǎn)稅試點超預期擴圍
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