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事件：2022年12月17日，公司發(fā)布《招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案》。
　　點(diǎn)評(píng)：加速優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)整合，兼顧流動(dòng)性補(bǔ)充，資產(chǎn)負(fù)債表良性擴(kuò)張。
　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速整合，兼顧流動(dòng)性補(bǔ)充：1）公司擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。本次交易完成后，南油集團(tuán)將成為公司的全資下屬公司，公司對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，公司對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。2）本次交易公司擬通過(guò)非公開發(fā)行股份募集配套資金，募集金額不超過(guò)本次向交易對(duì)方發(fā)行股份支付對(duì)價(jià)的100%，在扣除相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后，將用于存量涉房項(xiàng)目、標(biāo)的公司的項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。3）發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的股份發(fā)行價(jià)格為15.06元/股，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的交易價(jià)格尚未確定。
　　前海片區(qū)權(quán)益資產(chǎn)增加，資產(chǎn)負(fù)債表良性擴(kuò)張：1）南油集團(tuán)主要持有的資產(chǎn)為其通過(guò)招商前海實(shí)業(yè)間接持有的前海自貿(mào)投資的股權(quán)。前海自貿(mào)投資是招商前海實(shí)業(yè)的控股子公司，為南油集團(tuán)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)施主體，在前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)的土地資源，對(duì)前海媽灣片區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。2）截至公告發(fā)布日，前海自貿(mào)投資擁有已完工的園區(qū)建面超39萬(wàn)平米，控制著前海媽灣片區(qū)42.53萬(wàn)平方米以及前海深港合作區(qū)媽灣組團(tuán)的面積為38.09萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。南油集團(tuán)及招商前海實(shí)業(yè)在2021年末已屬于公司并表子公司，本次交易完成后，有望進(jìn)一步從權(quán)益端改善公司的資產(chǎn)負(fù)債率。
　　歸母凈利潤(rùn)長(zhǎng)期有望提升，短期現(xiàn)金流受益：南油集團(tuán)與招商前海實(shí)業(yè)在2020年-2022年前三季度分別實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審計(jì)的歸母凈利潤(rùn)8.51/2.78/-0.24億元和22.76/8.81/1.41億元，整體盈利水平較高，我們認(rèn)為在公司成熟的綜合開發(fā)能力下，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益有穩(wěn)定增長(zhǎng)空間，本次交易完成后，公司歸母凈利潤(rùn)有望進(jìn)一步增厚。同時(shí)，本次募資將有部分投入到公司的日常經(jīng)營(yíng)，短期將有效豐富公司現(xiàn)金流。在“第三支箭”推出之后，公司作為優(yōu)質(zhì)央企，率先啟動(dòng)資產(chǎn)收購(gòu)，充分體現(xiàn)了公司享有的集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)與政策優(yōu)勢(shì)，以及發(fā)展擴(kuò)張的積極性。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司背靠招商局集團(tuán)，資源豐富，綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，信用優(yōu)勢(shì)顯著，資金充沛，市場(chǎng)出清后有望持續(xù)提高市占率。我們維持公司22-24年的EPS預(yù)測(cè)為1.01元、1.25元、1.29元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)22-24年P(guān)E估值為13.8、11.2、10.8倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售、拿地不及預(yù)期，開工、交付不及預(yù)期，市場(chǎng)下行超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。