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注入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)公司
　　12月16日發(fā)布定增預(yù)案，擬以15.06元/股的價(jià)格發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金，擬購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)包括深圳市南油（集團(tuán)）有限公司24%股權(quán)、招商實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，配套融資規(guī)模金額不超過(guò)本次向交易對(duì)方發(fā)行股份支付對(duì)價(jià)的100%。我們認(rèn)為，此次定增強(qiáng)化公司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，引入戰(zhàn)投加大協(xié)同空間。我們維持2022-2024年EPS分別為1.00/1.12/1.24元的盈利預(yù)測(cè)，參考可比公司2023年12.5倍PE估值（Wind一致預(yù)期），公司融資優(yōu)勢(shì)顯著，本次定增的籌劃反映集團(tuán)優(yōu)厚的資源及其對(duì)公司的支持，加大未來(lái)成長(zhǎng)空間，我們認(rèn)為公司2023年合理PE估值為17.5倍，目標(biāo)價(jià)19.60元（前值15.00元，2022年P(guān)E15x），維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　收購(gòu)對(duì)公司的影響：提升前海項(xiàng)目持股比例至42.99%
　　收購(gòu)前，深圳南油為招商蛇口控股子公司（持股比例為76%），招商蛇口收購(gòu)深圳南油24%的股權(quán)意味著實(shí)現(xiàn)對(duì)深圳南油的全資控股。深圳南油直接持有招商實(shí)業(yè)32.89%股權(quán)，此外，其參股公司前海平方還持有招商實(shí)業(yè)34.17%股權(quán)。本次對(duì)深圳南油的股權(quán)收購(gòu)，加上對(duì)招商投資所持有的招商實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)的收購(gòu)，共可增持招商實(shí)業(yè)13.65%股權(quán)。而招商實(shí)業(yè)持有前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展50%股權(quán)，因此本次收購(gòu)意味著招商蛇口增持前海項(xiàng)目6.83%股權(quán)，擁有前海片區(qū)開(kāi)發(fā)的股權(quán)可從36.17%提升至42.99%。
　　前海項(xiàng)目土地價(jià)值超千億，待規(guī)劃資源豐富
　　前海項(xiàng)目合作范圍為前海蛇口自貿(mào)片區(qū)合計(jì)2.9平方公里土地，根據(jù)2019年12月公司公告，經(jīng)過(guò)雙方增資，前海開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合計(jì)用地面積約80.62萬(wàn)方，總建面約455萬(wàn)方。根據(jù)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目測(cè)算，提升股權(quán)比例對(duì)應(yīng)計(jì)容建面31.1萬(wàn)方。據(jù)公司官網(wǎng)披露，前海項(xiàng)目土地價(jià)值超千億，同時(shí)深具發(fā)展?jié)摿Α耐恋孛娣e來(lái)看，已規(guī)劃土地面積僅占前海項(xiàng)目合作范圍的27.8%，且隨著2021年前海片區(qū)擴(kuò)圍，未來(lái)有望持續(xù)為公司提供優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提速在即，看好公司逆勢(shì)成長(zhǎng)空間
　　我們認(rèn)為前海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有望提速。據(jù)公司中報(bào)，截至2022年6月底尚有約390萬(wàn)平方米的項(xiàng)目未開(kāi)工，開(kāi)工率僅14%。據(jù)前海蛇口官網(wǎng)消息，前海深港服務(wù)城已開(kāi)啟規(guī)劃調(diào)整工作，我們意味著這將推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提速。同時(shí)此次引入深投控作為戰(zhàn)投，加大未來(lái)協(xié)同空間?！暗谌Ъ奔皣?guó)央企整合的背景下，公司積極推動(dòng)重組，我們認(rèn)為體現(xiàn)了公司擴(kuò)充資本實(shí)力、進(jìn)一步成長(zhǎng)的決心，也與公司今年來(lái)積極投拓的態(tài)度相互印證。我們持續(xù)看好公司在行業(yè)變局中抓住規(guī)模擴(kuò)張和資源整合機(jī)遇的能力。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：定增事項(xiàng)推進(jìn)不及預(yù)期；行業(yè)銷(xiāo)售下滑。