>> 興業(yè)證券-招商蛇口(001979)11月銷售點評：債券融資保持優(yōu)勢，公司擬定增募資購買資產(chǎn)-221211
| 上傳日期： |
2022/12/12 |
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| 607KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
靳璐瑜 |
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投資要點
事件：2022年12月10日，公司發(fā)布11月經(jīng)營數(shù)據(jù)。11月公司實現(xiàn)簽約面積122.3萬平方米，同比減少3.3%；實現(xiàn)簽約金額234.52億元，同比減少7.3%。
點評：
11月銷售金額、面積同比小幅均下降。11月公司實現(xiàn)簽約金額234.52億元，同比減少7.3%（10月為同比+50.7%）；實現(xiàn)簽約面積122.32萬平方米，同比減少3.3%（10月為同比+6.1%）；銷售均價19173元/平米，同比下降4.2%。1-11月累計實現(xiàn)銷售金額2500.0億元，累計同比下降11.6%，累計同比降幅進一步收窄；累計銷售面積958.5萬平方米，累計同比減少22.9%，累計銷售均價26083元/㎡，累計同比上升14.6%。
11月拿地新增2宗住宅用地，全年拿地積極，聚焦核心城市。11月拿地總金額18.1億元，拿地總建面18.5萬方，拿地均價9784元/平方米，拿地金額占銷售金額比重7.7%。22年1-11月，累計拿地金額1167.5億元，拿地金額占銷售金額比重46.7%。2022年根據(jù)拿地金額計算，其中：一線城市占比54.1%，二線城市占比33.4%，三四線城市占比11.6%，海外占比0.9%。其中：上海（34.5%），北京（10.2%），深圳（9.4%），長沙（7.3%），合肥（7.1%）。
三條紅線持續(xù)達標，融資成本保持低位。11月公司發(fā)行2筆債券，共計20.6億元：一般公司債務，13.6億元三年期，利率2.75%。交易商協(xié)會ABN 1筆，共計7.0億元，利率為2.9%。今年以來，公司共計發(fā)行債券319.7億元，加權(quán)平均利率2.83%，突顯央企融資優(yōu)勢，受益供給側(cè)改革。截至2022年6月30日，公司現(xiàn)金短債比為1.48，凈負債率為48.96%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為62.38%，“三道紅線”監(jiān)測指標全部綠檔。
公司擬定增募資購買前海片區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有望增厚業(yè)績。12月5日，招商蛇口發(fā)布停牌公告，擬定增募資購買資產(chǎn)，擬購買資產(chǎn)包括南油集團24%股權(quán)等。當前招商蛇口持有“前海自貿(mào)”36.17%股權(quán)。購買南油集團24%股權(quán)后，南油集團將成為公司全資子公司招商蛇口對“前海自貿(mào)”權(quán)益比例也將提升5.38pct至41.55%。公司擁有前海片區(qū)優(yōu)質(zhì)資源權(quán)益價值提升。此外，媽灣片區(qū)內(nèi)已完工住宅項目，均價約108000元/平米，本次交易也有望增厚業(yè)績。
投資建議：公司積極響應政策放松，股權(quán)融資重啟。且公司銷售、拿地表現(xiàn)突出在一二線核心區(qū)域有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，持續(xù)看好公司投資價值。由于本次交易詳細內(nèi)容尚未披露，我們維持22-23年EPS為1.43和1.57元，以12月2日收盤價計算，PE分別為10.2倍和9.3倍，維持“買入”評級。
風險提示：方案落地不及預期、地產(chǎn)銷售不及預期、地產(chǎn)政策調(diào)控等。
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