>> 中信證券-招商蛇口(001979)2022年三季報點評：存量包袱化解，增量前景可期-221102
| 上傳日期： |
2022/11/2 |
大小： |
623KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
買入（上調(diào)） |
作者： |
陳聰 |
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公司公告2022年三季度業(yè)績，1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入894.8億元，同比增長9.45%，實現(xiàn)歸母凈利潤29.6億元，同比下降53.44%，歸母凈利率為3.3%，實現(xiàn)歸母扣非凈利潤23.3億元，同比減少52.18%。我們認為，公司短期業(yè)績下滑仍主因低毛利率項目陸續(xù)結(jié)算所致，減免租和投資收益也并非常態(tài)化影響因素；長期而言，優(yōu)質(zhì)的土儲資源和良好的信用資質(zhì)有望為公司帶來盈利能力的改善和市占率的提升。
▍營收增速放緩，盈利能力下滑。2022年1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入894.8億元，同比增長9.45%，實現(xiàn)歸母凈利潤29.6億元，同比下降53.44%，歸母凈利率為3.3%，實現(xiàn)歸母扣非凈利潤23.3億元，同比減少52.18%。公司持續(xù)增加竣工交付面積，但項目結(jié)算低毛利率仍然拖累業(yè)績，減免租的負面影響和去年出讓REITs底層資產(chǎn)投資收益帶來的高基數(shù)都是業(yè)績下滑顯著的重要原因。
▍拿地持續(xù)穩(wěn)健，聚焦優(yōu)質(zhì)資源。1-9月，公司公告拿地項目43個，拿地總金額1033億元，新增總建面593萬方，新增權(quán)益建面400萬方。3季度公司拿地銷售金額比47%，上年同期為51%，拿地強度基本相當(dāng)。公司拿地區(qū)域結(jié)構(gòu)則更加深耕聚焦于國內(nèi)一線高能級城市，2022年前三季度公司一線城市拿地累計總金額占比54%，較2021年同期的29%有明顯提升，土儲資源質(zhì)量進一步優(yōu)化。
▍銷售邊際改善，信用優(yōu)勢明顯。2022年前三季度，公司累計實現(xiàn)銷售面積753萬平方米，同比下降27.45%，累計銷售金額2016億元，同比減少16.33%，邊際持續(xù)改善（1-8月累計銷售面積及銷售金額同比分別下降30.0%和23.5%）。2022年10月，公司成功發(fā)行第三期公司債券，發(fā)行規(guī)?？傆?0億，其中品種一3年期規(guī)模40億，品種二5年期規(guī)模10億，票面利率分別為2.60%、3.12%，融資成本低于行業(yè)平均水平，信用優(yōu)勢明顯。
▍積極開展業(yè)務(wù)合作，有效盤活存量資產(chǎn)。報告期內(nèi)，公司與招商平安資產(chǎn)、半島城邦房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)先后簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別就盤活存量資產(chǎn)、困境房企紓困、城市更新等多個領(lǐng)域協(xié)議合作，積極推動各項業(yè)務(wù)開展。2022年9月，公司開展博時蛇口產(chǎn)園REIT新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目申報，擬將全資子公司持有的部分位于深圳市光明區(qū)的招商局光明科技園項目作為REIT擴募資產(chǎn)，若后續(xù)申報獲批并實施，將有效實現(xiàn)公司存量資產(chǎn)盤活，為公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資提供良性循環(huán)方案，增強公司可持續(xù)經(jīng)營能力。
▍風(fēng)險因素：地產(chǎn)行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險；低毛利貨值結(jié)算短期內(nèi)拉低公司整體業(yè)績表現(xiàn)的風(fēng)險。
▍盈利預(yù)測、估值與評級：我們認為，公司短期業(yè)績下滑仍主因低毛利率項目陸續(xù)結(jié)算所致，減免租和投資收益也并非常態(tài)化影響因素；長期而言，優(yōu)質(zhì)的土儲資源和良好的信用資質(zhì)有望為公司帶來盈利能力的改善和市占率的提升。參考萬科、保利發(fā)展、華潤置地等公司0.7-0.9的PB水平（公司當(dāng)前PB估值水平處于過去十年的12%分位），考慮到公司資產(chǎn)負債表安全，業(yè)務(wù)布局廣泛，我們給予公司2022年1.1倍PB的估值，維持15.8元/股的目標價，公司當(dāng)前股價12.86元/股，上調(diào)公司至“買入”的投資評級。
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