>> 浙商證券-招商蛇口(001979)2022年三季度業(yè)績點(diǎn)評報告：經(jīng)營業(yè)績短期承壓，銷售拿地表現(xiàn)良好-221031
| 上傳日期： |
2022/11/2 |
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| 871KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
楊凡 |
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投資要點(diǎn)
短期業(yè)績承壓，前三季度營收保持增長
2022Q1-3公司營業(yè)收入894.8億元，同比+9.5%，歸母凈利潤29.6億元，同比-53.4%。2022Q1-3基本每股收益0.27元，同比-60.9%。單季度來看，2022Q3營業(yè)收入319.2億元，同比-14.0%，歸母凈利潤10.7億元，同比-49.0%。合同負(fù)債1849億元，合同負(fù)債/營業(yè)收入比例為2.1倍。公司在營業(yè)收入增加的情況下，歸母凈利潤同比大幅下降，我們認(rèn)為其主要因為1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降，2022Q1-3毛利率為18.7%，同比-3.2%；2）公司長期股權(quán)投資收益下降，2022Q1-3長期股權(quán)投資收益為12.7億元，較2022年初減少-58.6%；3）公司少數(shù)股東權(quán)益占凈利潤比例增加，2022Q1-3少數(shù)股東權(quán)益占凈利潤比例為53.4%，較2022年初增加26.2%。
9月銷售良好，產(chǎn)品力適配市場趨勢
2022Q1-3公司累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2016.1億元，同比-16.3%。根據(jù)克爾瑞銷售榜單，公司1-9月銷售額位列第6位，百強(qiáng)房企1-9月累計銷售操盤金額46698億元，同比降幅仍保持在-45.4%的較高水平，公司的銷售額表現(xiàn)顯著高于百強(qiáng)房企平均水平，銷售具有較強(qiáng)的韌性。單月份來看，2022年9月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額350.5億元，同比+50.2%；銷售面積95.2萬平，同比-3.7%；銷售均價36811元/平，同比+56.2%。我們認(rèn)為公司9月銷售額同比大增，得益于公司改善項目良好的去化表現(xiàn)，帶動公司整體銷售均價上漲；當(dāng)前市場購房需求顯著分化，改善產(chǎn)品更能適配市場趨勢，公司較強(qiáng)的改善性產(chǎn)品有助于鞏固公司市場地位。
財務(wù)保持穩(wěn)健，融資渠道多樣化
公司財務(wù)穩(wěn)健，2022Q1-3三條紅線保持綠檔水平。截止2022H1，公司加權(quán)平均資金成本為4.1%，較年初降低38bp，融資成本處于行業(yè)低位水平。此外，公司具備REITs融資能力，公司旗下資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，部分資產(chǎn)滿足設(shè)立REIT的條件。2021年6月公司發(fā)布第一筆REITs融資，金額為20.8億元，2022年9月公司發(fā)布公告擬開展蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募申報工作，再次盤活部分沉淀資產(chǎn)。我們認(rèn)為，公司擁有國資背景背書，財務(wù)穩(wěn)健，融資渠道通暢，融資成本具備優(yōu)勢，疊加REITs融資能力，公司在財務(wù)安全方面具備多重保障。
拿地積極，聚焦一二線城市
根據(jù)公司經(jīng)營簡報，2022年1-9月公司共獲取43宗土地，計容建面593萬平方米，對應(yīng)土地款1034億元，權(quán)益土地款665億元，拿地力度51%。公司重點(diǎn)布局核心一二線城市，2022年新增土儲計容建面一二線城市占比為84%。公司憑借較強(qiáng)的銷售韌性，持續(xù)在行業(yè)低谷期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，我們認(rèn)為這將有利于公司中長期銷售、保持穩(wěn)健發(fā)展和市占率提升。
投資建議
我們認(rèn)為，公司經(jīng)營業(yè)績短期承壓，但產(chǎn)品力貼合市場需求，逆勢增儲邏輯清晰，央企信用背書下既享有明顯的融資優(yōu)勢又具備設(shè)立REIT盤活資產(chǎn)的能力，競爭優(yōu)勢顯著且獨(dú)特，未來具備業(yè)績改善的潛力。我們預(yù)計公司22-24年歸母凈利潤為104、114、126億元，對應(yīng)EPS為1.35、1.47、1.63元。考慮到公司綜合開發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁，競爭優(yōu)勢明顯，估值給予一定溢價，給予公司2022年15倍PE估值，目標(biāo)價20.3元，維持“買入評級”。
風(fēng)險提示：疫情反復(fù)導(dǎo)致需求修復(fù)不及預(yù)期
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