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1-3Q增收不增利。2022年1-3Q，公司營業(yè)收入894.84億元，同比增加9.45%；凈利潤63.47億元，同比減少27.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤29.57億元，同比減少53.44%；稀釋每股收益為0.27元，同比減少60.87%。
　　凈利潤同比下降的原因有：1）公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。2）公司妥善落實(shí)國家相關(guān)房租減免政策要求，結(jié)合公司實(shí)際對符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免。3）公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。上年同期，以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT（基金代碼“SZ.180101”）上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。
　　3Q銷售金額增速同比轉(zhuǎn)正。2022年1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積753.01萬平方米，同比減少27.45%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2016.11億元，同比減少16.33%。2022年3Q，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積265.50萬平方米，同比減少0.85%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額827.84億元，同比增加29.38%。
　　負(fù)債水平維穩(wěn)，現(xiàn)金流充足。截至2022年9月底，公司資產(chǎn)負(fù)債率為70.51%，較2021年同期上升2.73個(gè)百分點(diǎn)；有息負(fù)債率為50.48%，較2021年同期上升2.90個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年9月底，公司持有貨幣現(xiàn)金為773.85億元，同比增加0.57%；短期借款為16.36億元，同比減少85.69%，系公司歸還短期借款造成；一年內(nèi)到期的長期負(fù)債為381.73億元，同比增加20.81%。截至2022年9月底，公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為81.16億元，較2021年同期減少2.72%。
　　擬擴(kuò)募蛇口產(chǎn)園REIT，促進(jìn)園區(qū)資產(chǎn)良性循環(huán)。根據(jù)公司2022年9月28日發(fā)布公告，公司作為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT發(fā)起人、招商光明作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申請開展基礎(chǔ)設(shè)施基金新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申報(bào)。擬新購入資產(chǎn)主要為招商光明持有的部分位于深圳市光明區(qū)的招商局光明科技園（招商局智慧城）科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施，包括招商局光明科技園A、A-6、B-3及B-4棟資產(chǎn)。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。我們預(yù)測公司2022、2023年的EPS分別為1.12和1.24元?？紤]公司銷售保持順暢，融資背景強(qiáng)，在當(dāng)前市場供給側(cè)改革背景下，具備較強(qiáng)競爭優(yōu)勢，我們給予公司估值適度溢價(jià)，即2022年13-14XPE，合理價(jià)值區(qū)間為14.56~15.62元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨銷售下行和政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。