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投資要點(diǎn)
　　事件：2022＃年10月30日，招商蛇口發(fā)布2022年三季度報(bào)告。2022年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入894.84億元，同比增長9.45%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤29.57億元，同比下降53.44%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益為0.27元，同比下降60.87%；實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率2.48%，同比降低了4.06個(gè)百分點(diǎn)。
　　點(diǎn)評：
　　公司營收實(shí)現(xiàn)增長，毛利率及投資收益下滑影響業(yè)績。2022年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入894.84億元，同比增長9.45%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤29.57億元，同比下降53.44%；第三季度公司實(shí)現(xiàn)營收319.22億元，同比降低了13.96%；歸母凈利潤10.70億元，同比下降了49.04%。歸母凈利潤有所下滑主要有三個(gè)原因：1）毛利率有所下降，2022年前三季度，綜合毛利潤率為18.7%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。2）公司落實(shí)國家相關(guān)房租減免政策對符合條件商戶進(jìn)行租金減免。3）公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少，上年同期蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。
　　銷售排名提升，優(yōu)于其他房企，9月單月數(shù)據(jù)回暖。2022年1-9月，公司在克而瑞百強(qiáng)銷售榜單排名第六，較21年同期第十名提升4名。公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2016.1億元，同比增長減少16.3%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積753.0萬平方米，同比減少27.5%；銷售均價(jià)為26774元/平米，同比增長15.3%。9月單月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額350.5億元，同比增加50.2%。
　　拿地積極，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。1-9月獲取新項(xiàng)目37個(gè)，拿地總金額1010.20億元，同比減少34.37%；拿地金額占銷售金額的比重為50.1%；重倉一二線城市優(yōu)質(zhì)土地，一二線城市拿地金額占比達(dá)87.5%。
　　三條紅線達(dá)標(biāo)，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控。公司1-9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)公開市場融資226.4億元，平均融資成本維持在2-3.5%。報(bào)告期內(nèi)，公司全面落實(shí)降本增效舉措，嚴(yán)控資金成本，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進(jìn)行高息債務(wù)置換，降本成效顯著。
　　投資建議：公司開發(fā)與運(yùn)營并舉，融資優(yōu)勢明顯，在一二線核心區(qū)域有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備。受益行業(yè)供給側(cè)改革，中長期看好公司投資價(jià)值。我們維持公司22-23年EPS為1.43和1.57元，以10月31日收盤價(jià)計(jì)算，PE分別為9.2倍和8.4倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，貨幣政策收緊，地產(chǎn)政策調(diào)控。