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事件：
　　12月16日，招商蛇口公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份的方式購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，交易完成后，南油集團(tuán)將成為上市公司的全資下屬公司，上市公司對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，上市公司對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。發(fā)行價(jià)格為15.06元/股，為重組定價(jià)基準(zhǔn)的最高價(jià)格。此外，公司公告將于2022年12月19日開市起復(fù)牌。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　擴(kuò)充資本實(shí)力做大做強(qiáng)，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展。我們認(rèn)為，1）快速擴(kuò)充資本實(shí)力做大做強(qiáng)：目前行業(yè)正處于政策放松和格局優(yōu)化雙重背景疊加階段，正有利于如招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及募集配套融資將快速擴(kuò)充公司資本實(shí)力，推動(dòng)公司做大做強(qiáng)，助力公司更大程度受益于行業(yè)格局優(yōu)化下集中度進(jìn)一步提升；2）加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度：本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)將提升公司對(duì)前海項(xiàng)目穿透后持股比例6.82%（累計(jì)持股從之前36.17%升至42.99%），公司加碼前海布局、進(jìn)一步提升核心資產(chǎn)濃度，并根據(jù)前海自貿(mào)投資2022年11月25日公開報(bào)道“前海深港國(guó)際服務(wù)城集成規(guī)劃方案已先后經(jīng)前海管理局、市規(guī)自局、市政府審議通過，規(guī)劃成果得到確認(rèn)，并自貿(mào)投資公司正按規(guī)劃成果整體報(bào)批與部分地塊先行審批兩條路徑同步推進(jìn)后續(xù)工作”，這代表著前海項(xiàng)目或?qū)@得更高質(zhì)量的提速發(fā)展；3）引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展：此外，本次重組方案也引入了深圳國(guó)資深投控作為戰(zhàn)投，這也將有利于公司與深圳國(guó)資在業(yè)務(wù)和資源方面進(jìn)一步協(xié)同合作，助力公司強(qiáng)化公司在深圳區(qū)域的優(yōu)勢(shì)。
　　銷售顯著跑贏行業(yè)、排名升至第6，拿地積極逆勢(shì)加倉(cāng)擴(kuò)張、進(jìn)一步聚焦核心城市。銷售方面，2022年前11月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2,500.0億元，同比-11.6%；銷售面積958.5萬(wàn)平，同比-22.9%；銷售均價(jià)26,082元/平，同比+14.6%；同期前11月，50家房企銷售額、銷售面積同比分別為-41%、-44%；公司銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于行業(yè)均值。此外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司1-11月銷售額全國(guó)排行第6名，較21年提升1名。拿地方面，2022年前11月，公司累計(jì)新增建面683.7萬(wàn)平，同比-48%；累計(jì)拿地金額1,184.7億元，同比-34%；拿地/銷售金額比47%，拿地/銷售面積比71%；平均樓面地價(jià)17,327元/平，占比銷售均價(jià)66%；公司拿地項(xiàng)目聚焦核心一二線城市，進(jìn)一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。至22H1末，公司總未竣工面積5,482萬(wàn)方，可覆蓋21年銷售面積3.7倍，土儲(chǔ)資源充裕。
　　投資分析意見：重組方案助力做大做強(qiáng)，加碼前海提升核心資產(chǎn)濃度，維持“買入”評(píng)級(jí)。招商蛇口在2015年重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策放松和格局優(yōu)化雙重背景疊加階段，正有利于如招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)及募集配套融資將快速擴(kuò)充公司資本實(shí)力，推動(dòng)公司做大做強(qiáng)，助力公司更大程度受益于行業(yè)格局優(yōu)化下集中度進(jìn)一步提升。我們維持公司2022-24年每股收益預(yù)測(cè)為1.08/1.13/1.30元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)超預(yù)期擴(kuò)圍。