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單月銷售持續(xù)增長(zhǎng)，投資拿地力度保持
　　招商蛇口發(fā)布2022年11月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。公司11月銷售金額與面積小幅下滑，累計(jì)銷售降幅進(jìn)一步縮窄，投資拿地保持穩(wěn)健，一二線新增土儲(chǔ)超過90%。公司資金實(shí)力雄厚，銷售企穩(wěn)回升，重啟股權(quán)融資并購(gòu)有望提升公司核心優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)，在政策端持續(xù)放松的預(yù)期下銷售市占率有望持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2022-2024年歸母凈利潤(rùn)為91.0、154.0和177.4億元，對(duì)應(yīng)2022-2024年EPS為1.18、1.99、2.29元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為12.4、7.3、6.4倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售同比微降，累計(jì)銷售降幅收窄
　　11月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積122.32萬方，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額234.52億元，分別同比減少3.25%和7.27%，銷售均價(jià)19173元/平米，低于1-9月平均價(jià)格。2022年1-11月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積958.49萬方，實(shí)現(xiàn)簽約金額2499.98億元，分別同比下降22.87%和11.06%，累計(jì)銷售降幅進(jìn)一步縮窄，銷售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)均值。
　　投資拿地保持節(jié)奏，單月新增2宗地塊
　　11月公司維持穩(wěn)健的投資策略，單月在廈門和三亞新增2宗地塊，總計(jì)容建面18.5萬平方米，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)18.1億元。1-11月公司累計(jì)新增拿地計(jì)容建面681.0萬方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)1181.4億元，拿地面積和金額權(quán)益比分別為63.4%和61.1%，拿地與銷售金額比例為47.3%；其中在一線城市拿地金額581.2億元，占比49.2%，一二線城市拿地金額占比超過90%，投資拿地向高能級(jí)城市傾斜。
　　重啟股權(quán)融資并購(gòu)，融資渠道暢通
　　在房企股權(quán)融資放開后，公司發(fā)布公告稱擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，擬購(gòu)買資產(chǎn)包括深圳市南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)，擴(kuò)大前海區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源控制權(quán)，充分盤活存量資產(chǎn)，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。2022年1-11月公開市場(chǎng)發(fā)行債券284億元，同時(shí)12月擬發(fā)行不超過36.4億元公司債，11月以來獲得工商銀行、北京銀行等多家銀行意向性融資額度支持，融資渠道暢通。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。