>> 國盛證券-招商蛇口(001979)南油股權(quán)收購重啟，前海片區(qū)資源權(quán)益有望提升-221219
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
大小： |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
金晶 |
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事件：公司2022年12月16日公告《招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案》。
發(fā)行股份購買南油集團(tuán)24%和前海實業(yè)2.89%股權(quán)，并募集配套資金。招商蛇口擬通過發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的前海實業(yè)2.89%股權(quán)。交易完成后南油集團(tuán)將成為公司全資下屬公司，公司對招商前海實業(yè)的直接及間接持股比例將由83.1%增至85.99%，對招商前海實業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。除發(fā)行股份購買資產(chǎn)外，公司還擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金，用于存量涉房項目、標(biāo)的公司的項目建設(shè)、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。此次交易中，發(fā)行股份購買資產(chǎn)的股份發(fā)行價格為15.06元/股。
標(biāo)的資產(chǎn)為前海自貿(mào)投資6.83%的權(quán)益，享有前海片區(qū)豐厚的資源價值。本次發(fā)行股份購買的標(biāo)的資產(chǎn)，其核心資產(chǎn)是前海自貿(mào)投資6.83%的權(quán)益，前海自貿(mào)投資是前海片區(qū)重要的土地持有主體與開發(fā)建設(shè)及投資運營主體，擁有前海媽灣約80.62萬方土地，規(guī)劃計容建面約455萬方。其主要從事園區(qū)開發(fā)和物流倉儲兩大業(yè)務(wù)，園區(qū)開發(fā)方面，已完工項目包括前海經(jīng)貿(mào)中心一期、前海經(jīng)貿(mào)中心二期、前海經(jīng)貿(mào)中心三期、招商領(lǐng)璽家園、招商局港灣廣場，在建項目包括自貿(mào)時代中心、嶸璽家園、玖尚公寓等；物流倉儲業(yè)務(wù)主要為保稅倉儲租賃，面向物流供應(yīng)鏈、跨境電商類企業(yè)提供保稅倉庫租賃業(yè)務(wù)。目前南油集團(tuán)主要出租物業(yè)包括易港中心（W6保稅倉）、龍盛倉、南油易保中心（W7保稅倉）等。
此次定增收購有利于公司加快項目開發(fā)建設(shè)、增厚業(yè)績、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。此前公司于2020年6月公告，擬發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金向深投控購買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，但后來因宏觀環(huán)境變化等原因終止。隨著2022年11月房企股權(quán)融資恢復(fù)，公司積極響應(yīng)政策，重啟對南油集團(tuán)的股權(quán)收購。通過此次交易公司對前海自貿(mào)投資的權(quán)益比提升6.8pct至43%，對其控制進(jìn)一步增強(qiáng)，有利于加快媽灣片區(qū)開發(fā)建設(shè)、提高公司在前海片區(qū)享有的資源價值，有望增厚公司業(yè)績；同時通過非公開發(fā)行股票募集配套資金將進(jìn)一步優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。此次交易完成后，深投控戰(zhàn)略入股、招商局集團(tuán)以前海資源入股增持公司，彰顯雙方對公司操盤前海媽灣開發(fā)建設(shè)運營的信心和對公司中長期價值的信心。
投資建議：維持“買入”評級。公司作為央企龍頭，財務(wù)穩(wěn)健，融資成本極具優(yōu)勢，能夠積極參與土地市場，隨著土儲中的低毛利地塊逐漸消化，新拿地土儲表不斷修復(fù)，我們認(rèn)為公司最終將受益于競爭格局改善。此次交易有利于增加公司享有的前海片區(qū)資源價值，加快項目開發(fā)建設(shè)，夯實綜合能力，但考慮到交易仍未完成，我們維持原有盈利預(yù)測，預(yù)測公司2022/2023/2024年營收分別為1770/1934/2097億元，歸母凈利潤分別為91/96/105億元，對應(yīng)攤薄EPS為1.18/1.24/1.35元/股。當(dāng)前股價對應(yīng)2022和2023年動態(tài)PE分別為12.4x和11.8x，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：毛利率下降超預(yù)期；核心資產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度不及預(yù)期；行業(yè)政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期；疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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