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投資要點(diǎn)
　　事件：
　　12月16日公司公告，擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，并募集配套資金。交易完成后，公司對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65個(gè)百分點(diǎn)，有利于提高其在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值。本次增發(fā)價(jià)格為15.06元/股，標(biāo)的資產(chǎn)交易對(duì)價(jià)尚未確定。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　重組有利提高公司在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值。標(biāo)的資產(chǎn)南油集團(tuán)和前海實(shí)業(yè)主要資產(chǎn)為通過(guò)“前海自貿(mào)”間接享有的深圳前海媽灣約80.62萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)。本次交易有利于提升公司在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值。我們計(jì)算，交易完成后，招商蛇口對(duì)前海自貿(mào)投資權(quán)益增加6.83pct至43.0%。
　　前海片區(qū)土儲(chǔ)價(jià)值豐厚，優(yōu)質(zhì)資源助力發(fā)展。前海土儲(chǔ)位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)內(nèi)，直接受益于《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，且儲(chǔ)備類型較為豐富。根據(jù)公司半年報(bào)公告，前海媽灣片區(qū)計(jì)容建面455.84萬(wàn)平方米（不含人才用房），目前約390萬(wàn)平方米未開工，開工率僅14.4%。目前已完工住宅項(xiàng)目均價(jià)約10.8萬(wàn)元/平米。
　　公司銷售表現(xiàn)靚麗。下半年以來(lái)，公司銷售恢復(fù)明顯，7-11月銷售金額同比增長(zhǎng)24%，其中9、10月份銷售增速超50%。1-11月公司銷售金額同比-11.6%，遠(yuǎn)好于百?gòu)?qiáng)房企和全國(guó)商品房銷售水平，1-11月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比43.3%，全國(guó)商品房銷售金額同比-26.6%。較好的銷售表現(xiàn)主要得益于公司優(yōu)質(zhì)且充足的土地儲(chǔ)備，和有效的推盤銷售策略。
　　今年以來(lái)仍然保持較高拿地力度，為未來(lái)銷售奠定基礎(chǔ)。今年1-11月累計(jì)拿地金額1167億元，拿地力度47%，2021年拿地力度65%，2020年54%，持續(xù)保持較高力度。且拿地區(qū)域集中一、二線城市，根據(jù)2022年拿地金額計(jì)算，一線城市占比47.0%，二線城市占比35.4%，三四線城市占比15.0%，海外占比2.6%。占比排名前五的城市為：上海（30.0%），北京（8.8%），深圳（8.2%），蘇州（7.2%），合肥（6.7%）。優(yōu)質(zhì)資源儲(chǔ)備也為后續(xù)公司發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
　　投資建議：抓住股權(quán)融資政策窗口期，增加在前海片區(qū)享有的資源價(jià)值，助力公司發(fā)展。銷售表現(xiàn)靚麗、拿地力度較高、拿地利潤(rùn)率改善，持續(xù)看好公司投資價(jià)值。由于本次發(fā)行數(shù)量尚未確定，我們維持22-23年EPS為1.43和1.57元，以12月2日收盤價(jià)計(jì)算，PE分別為10.2倍和9.3倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：方案落地不及預(yù)期、地產(chǎn)銷售不及預(yù)期、地產(chǎn)政策調(diào)控等。