>> 華泰證券-招商蛇口(001979)業(yè)績受制于行業(yè)下行，拿地積極-230109
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳慎 |
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業(yè)績受制行業(yè)下行壓力，拿地積極憧憬未來
公司1月6日發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計2022年歸母凈利潤38-46億，同比下降55.65%-63.36%。因行業(yè)下行對短期內(nèi)毛利率下行幅度及減值損失影響超我們預(yù)期，因此我們調(diào)整2022-2024年歸母凈利至42.1/54.5/95.8億元（前值77.4/86.7/96.2億元），參考可比公司2024年10.3倍PE估值（Wind一致預(yù)期），公司融資優(yōu)勢顯著，我們認(rèn)為公司2024年合理PE估值為14.4倍，目標(biāo)價17.88元（前值19.60元，2023年P(guān)E17.5x），維持“買入”評級。
毛利率、減值及基數(shù)影響導(dǎo)致業(yè)績下滑
業(yè)績下滑的主要原因包括：1）受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；2）因房價下行預(yù)期，計提減值增加；3）轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少，21年同期有Reits發(fā)行帶來的存量盤活收益；4）持有物業(yè)租金水平受減租影響約7.5億元。但隨著行業(yè)基本面企穩(wěn)，同時公司在22年土地市場地價下行的窗口期積極拓張，疊加Reits擴募持續(xù)推進，我們預(yù)計23-24年公司結(jié)轉(zhuǎn)利潤率、歸母凈利有望觸底反彈。
22年整體銷售相對穩(wěn)健，積極獲取項目
公司在弱市中銷售成績依然保持相對穩(wěn)健，22年全年實現(xiàn)合約銷售金額2926億元，同比減少10.5%；合約銷售面積1194萬平，同比減少18.5%。據(jù)克而瑞銷售百強榜，公司22年銷售金額排名第6位，較21年前進1位。同時，公司在投資端積極進取，22年拿地額約1186億，拿地強度達(dá)41%，計容建面約726萬平，權(quán)益比例約62.3%，較21年56.8%提升5.5個百分點。且據(jù)中指院數(shù)據(jù)，公司22年權(quán)益拿地額排名第5位。公司持續(xù)堅定區(qū)域聚焦，單城市投資額由21年的28億元上升至22年的29億元，管理顆粒度及精細(xì)度有望提升。
緊抓融資機遇增厚優(yōu)質(zhì)項目儲備，維持“買入”評級
公司在融資窗口期積極行動，22年11-12月共發(fā)債80億元，其中5年期票面利率最高僅2.8%，融資優(yōu)勢凸顯。同時公司積極把握第三支箭融資機遇，籌劃收購深圳南油24%的股權(quán)及招商實業(yè)2.89%股權(quán)，對應(yīng)增持前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展的6.83%股權(quán)，隨著2021年前海片區(qū)擴圍，未來有望持續(xù)為公司提供優(yōu)質(zhì)項目。我們持續(xù)看好公司在行業(yè)變局中抓住規(guī)模擴張和資源整合機遇的能力，維持“買入”。
風(fēng)險提示：定增事項推進不及預(yù)期；行業(yè)銷售下滑。
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