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核心觀點(diǎn)：
　　再融資收購對(duì)價(jià)確定為89.28億元，深投控或成為二股東。22年12月17日公司發(fā)布再融資預(yù)案，計(jì)劃發(fā)行股份收購前海項(xiàng)目并配套募集資金，收購標(biāo)的為南油集團(tuán)24%股權(quán)及招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，交易完成后，公司對(duì)于前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展的持股比例將從36.17%提升至43.00%（提升6.82pct）。23年2月18日，公司發(fā)布交易報(bào)告（草案），公布交易總對(duì)價(jià)89.28億元，按照15.06元/股的價(jià)格共發(fā)行5.93億股（占22Q3總股本的7.66%），交易完成后招商局集團(tuán)、招商局輪船、招商局投資發(fā)展合計(jì)持有上市公司61.94%股份（交易前為64.83%），深投控持有5.39%的股份，深投控或成為公司第二大股東，其承諾股份上市36個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓（與招商局投資發(fā)展一致），鎖定期1年內(nèi)減持不低于發(fā)行價(jià)，體現(xiàn)其對(duì)公司長期經(jīng)營表現(xiàn)的信心。
　　非公開發(fā)行募資不超85億元。公司擬非公開發(fā)行股份募資不超85億元，其中，招商局投資發(fā)展擬認(rèn)購金額1億元-20億元，募集資金43億元用于10個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，42億元用于補(bǔ)流及償債。
　　23年1月銷售排名升至前五，淡季持續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)。根據(jù)公司經(jīng)營公告，公司22年全口徑拿地金額1283億元，排名行業(yè)第二，體現(xiàn)出較強(qiáng)的擴(kuò)表能力。23年1月，公司銷售金額157.67億元，同比+4.09%，單月銷售排名升至前五，新增鄭州、合肥兩項(xiàng)目，拿地金額12億元。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。定增增厚前海權(quán)益，前海資源有望加速兌現(xiàn)，本次運(yùn)作帶來的資金，將提升公司整體開發(fā)能力。公司強(qiáng)信用、高成長，具備估值催化因素。預(yù)計(jì)公司22、23年EPS分別為0.54、1.00元/股，我們維持公司合理價(jià)值17.91元/股不變，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。行業(yè)景氣度影響公司經(jīng)營及業(yè)績；未來利潤率的波動(dòng)；前海、太子灣項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度存在不確定性；再融資方案的不確定性。