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銷售金額同比回正，拿地堅(jiān)守一二線城市
　　招商蛇口發(fā)布2023年1月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。公司1月銷售數(shù)據(jù)同比企穩(wěn)回正，在相對(duì)積極的投資策略下，后續(xù)可售貨源較充足，看好未來(lái)市占率持續(xù)提升。同時(shí)公司重啟股權(quán)融資并購(gòu)，有望提升公司核心優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2022-2024年歸母凈利潤(rùn)為42.8、72.0和102.5億元，對(duì)應(yīng)2022-2024年EPS為0.55、0.93、1.32元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為26.7、15.9、11.2倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售金額同比回正，環(huán)比仍有上升空間
　　2023年1月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積64.11萬(wàn)平方米，同比減少9.14%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。受益于疫情管控放松及春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，公司1月銷售金額同比回正，但環(huán)比2022年12月（426.04億元）降幅較大，我們認(rèn)為公司可售貨值充足，在市場(chǎng)信心修復(fù)后銷售企穩(wěn)可期。
　　單月新增兩宗地塊，拿地堅(jiān)守一二線城市
　　2022年公司累計(jì)新增拿地計(jì)容建面723.4萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)1273.9億元，拿地與銷售金額比例為43.5%，其中在一線城市拿地金額占比51.6%。2023年1月公司在合肥和鄭州各獲取一宗宅地，計(jì)容建面共14.84萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)拿地金額11.83億元，投資拿地布局延續(xù)了以一二線核心為主的策略。
　　融資優(yōu)勢(shì)明顯，股權(quán)并購(gòu)重啟
　　2022年公司公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券379億元，票面利率維持在3.55%以內(nèi)，融資成本保持低位。12月公司發(fā)布公告稱擬購(gòu)買資產(chǎn)包括深圳市南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)，擴(kuò)大前海區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源控制權(quán)，充分盤活存量資產(chǎn)，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。1月中旬公告表示，擬收購(gòu)的標(biāo)的資產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)，本次交易涉及的審計(jì)、評(píng)估工作已基本完成，相關(guān)工作完成后將再次召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議，并披露正式方案。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。