>> 浙商證券-招商蛇口(001979)2022年年度報告點評：業(yè)績深蹲待起跳，雙百驅(qū)動葆長青-230321
| 上傳日期： |
2023/3/22 |
大小： |
904KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
楊凡 |
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事件
2023年3月20日公司公布2022年年度公告。
投資要點
營收實現(xiàn)兩位數(shù)增長，凈利潤端風(fēng)險充分釋放
2022年公司營業(yè)收入1830億元，同比+13.92%，歸母凈利潤42.6億元，同比58.9%。公司在營業(yè)收入增加的情況下，歸母凈利潤同比大幅下降，我們認為其主要因為1）受2022年市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降，2022年毛利率為19.3%，同比-6.2%；2）公司計提減值準備增加，2022公司計提存貨、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準備以及計提應(yīng)收款項信用減值準備同比增加20.29億元；3）投資收益減少，2021年以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市產(chǎn)生稅后收益14.58億元；4）公司少數(shù)股東損益占凈利潤比例增加，2022年少數(shù)股東損益占凈利潤比例為53.1%，較2021年增加21.4%。
城市深耕效果顯現(xiàn)，產(chǎn)品力貼合市場需求
2022年公司實現(xiàn)簽約銷售金額2926億元，同比-10.5%，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升至第6位。銷售均價24513元/平，同比+9.8%。城市深耕方面，公司在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%。公司在全國12個城市進入當?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州進入TOP3；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。公司全年線上成交金額達680.6億元，占比總銷售額23.3%。公司在上海市場表現(xiàn)優(yōu)異，單城市銷售金額突破740億元，占比超過全公司銷售額25%。我們認為，核心城市市場韌性較高，2023年初以來已經(jīng)率先修復(fù)。公司2022年深耕核心城市、注重產(chǎn)品力的打造，使得公司在2022年銷售表現(xiàn)優(yōu)異，沖進行業(yè)銷售榜單前十，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。我們認為，得益于公司優(yōu)質(zhì)的土地上儲備布局和城市深耕優(yōu)勢，公司在2023年銷售去化方面有望保持較強的市場競爭力。
融資渠道多樣，助力擴大經(jīng)營杠桿
2022年公司三道紅線保持綠檔水平，公司財務(wù)穩(wěn)健。截止2022年底，公司加權(quán)平均資金成本為3.9%，較年初降低59bp，融資成本持續(xù)壓降。2022年公司完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，融資渠道保持通暢。公司以產(chǎn)融結(jié)合創(chuàng)新方式先后搭建了招商局商業(yè)房托基金及蛇口產(chǎn)園REIT雙REITs平臺，2022年9月，蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT正式申報擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，擬購入資產(chǎn)為位于深圳光明區(qū)招商局智慧城的加速器二期資產(chǎn)。我們認為公司的融資優(yōu)勢突出：1）公司能夠抓住利率較低的窗口期，通過借新還舊持續(xù)壓降融資成本；2）公司具備完整的資產(chǎn)投融管退渠道，能夠借助REITs盤活存量資產(chǎn)。我們認為，公司穩(wěn)健的財務(wù)情況+較強的融資能力有助于公司持續(xù)受益于寬松的政策環(huán)境，合理放大經(jīng)營杠桿。
堅持城市深耕，鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢
2022年公司共獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，拿地強度43.7%，權(quán)益地價為766億元。公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權(quán)益地價達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優(yōu)質(zhì)土地，持續(xù)布局核心城市。我們認為，公司具有明確的目標增儲城市，堅持城市深耕，持續(xù)鞏固核心城市領(lǐng)先地位，發(fā)展策略貼合市場邏輯。此外，公司憑借穩(wěn)健的現(xiàn)金流和較強的融資能力逆勢增儲，在2022年保持較高的拿地強度，搶占核心城市優(yōu)質(zhì)資源，有助于在市場復(fù)蘇階段搶占市場修復(fù)先機。
戰(zhàn)略聚焦第二曲線，多元化發(fā)展決心顯現(xiàn)
2022年公司將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、城市服務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育公司的第二成長曲線。資產(chǎn)運營方面，2022年公司全口徑資產(chǎn)運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現(xiàn)EBITDA 30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。其中，集中商業(yè)、寫字樓、長租公寓、酒店均具有大量的在建及籌開項目，公司資產(chǎn)運營收入具備高質(zhì)量增長潛力。城市服務(wù)方面，招商積余全年實現(xiàn)營業(yè)收入130.24億元，同比+22.97%；歸母凈利潤5.94億元，同比+15.72%。我們認為，公司持續(xù)積累多元化業(yè)務(wù)發(fā)展優(yōu)勢，有助于長期穩(wěn)健經(jīng)營，加強穿越周期的能力。此外，公司REITs平臺可實現(xiàn)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，具備盤活資產(chǎn)的能力，解決存量資產(chǎn)資金沉淀問題，實現(xiàn)良性發(fā)展。
厚積薄發(fā)，2023業(yè)績可期
2023年公司計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，對應(yīng)同比漲幅12.8%；計劃新開工計容面積約1000萬平，對應(yīng)同比漲幅11.4%；計劃竣工計容面積約1600萬平，對應(yīng)同比漲幅21.8%。我們認為，銷售金額、開工面積、竣工面積全部設(shè)置增長目標，公司對2023年業(yè)績改善具備較強信心。其中，公司預(yù)計竣工面積同比漲幅超過20%，公司2023年營業(yè)收入具備較強的增長彈性。
盈利預(yù)測與估值
我們認為，公司作為老牌房企，雖然短期經(jīng)營業(yè)績承壓，但公司城市深耕策略清晰、銷售具備韌性、融資優(yōu)勢顯著、產(chǎn)品力貼合市場邏輯，競爭優(yōu)勢顯著且獨特，未來業(yè)績具備改善預(yù)期。我們預(yù)計公司23-25年歸母凈利潤
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