>> 申萬宏源-招商蛇口(001979)業(yè)績低點已過，未來彈性可期-230321
| 上傳日期： |
2023/3/21 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
袁豪 |
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22年業(yè)績同比-59%、符合預(yù)期，源于利潤率下行、減值增加、投資收益減少。22年，公司營業(yè)收入1,830億元，同比+13.9%；歸母凈利潤42.6億元，同比-58.9%，符合業(yè)績預(yù)告預(yù)期；扣非后歸母凈利潤33.9億元，同比-61.8%；毛利率和歸母凈利率分別為19.3%和2.3%，分別-6.2pct和-4.1pct；三項費用率4.6%，同比-0.5pct；基本每股收益0.41元/股，同比-64.7%。22年末，預(yù)收款1,451億元，同比-2.5%，覆蓋22年營收0.8倍。業(yè)績同比下降源于：1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；2）疫情下公司進行了相應(yīng)租金減免；3）計提減值準(zhǔn)備65億元，同比+20億元；4）轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。
22年逆市積極加倉，聚焦核心城市，23年計劃銷售同比+13%。22年，公司銷售金額2,926億元，同比-10.5%；銷售面積1,193.7萬平，同比-18.5%；銷售均價24,513元/平，同比+9.8%；公司22年銷售額全國排行第6名，較21年提升1名。23年，公司計劃銷售額3,300億元，對應(yīng)同比+12.8%，計劃新開工面積1,000萬方，對應(yīng)同比+11%，計劃竣工面積1,600萬方，同比+22%。22年，公司新增建面726萬平，同比-53%；拿地金額1,277億元，同比-36%；拿地/銷售金額比44%，拿地/銷售面積比61%；平均樓面地價17,589元/平，占比銷售均價72%；“深耕6+10城”拿地占比90%，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度繼續(xù)提升。22年末，總未竣工面積4,968萬方，覆蓋22年銷售面積4.2倍，土儲資源充裕。
22年資產(chǎn)運營收入同比+6%，EBITDA同比+7%，持有物業(yè)儲備豐富。22年，公司資產(chǎn)運營收入（未扣除租金減免）57.1億元，同比+6.2%，EBITDA30.4億元，同比+6.9%。21年之前開業(yè)項目EBITDAMargin達60%，同比+4pct；EBITDA回報率達5.46%，同比+0.47pct。其中，集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店、招商積余分別占比資產(chǎn)運營收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司持有型物業(yè)儲備豐富、業(yè)態(tài)多樣，隨著公司REITs平臺的構(gòu)建，未來將進一步盤活存量資產(chǎn)，助力資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的發(fā)展。
逆市下融資優(yōu)勢明顯，推出重組預(yù)案，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度。22年末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.4%、48.1%，現(xiàn)金短債比1.3，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。22年，公司合計募資額達379億元，加權(quán)票面利率僅2.8%，22年末，公司加權(quán)融資成本僅3.9%，同比-0.6pct；23年至今，公司發(fā)行兩筆超短融，合計26億元，加權(quán)融資成本2.2%。22年12月，公司公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份購買南油集團24%股權(quán)、深圳前海實業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，23年3月，定增申請獲股東大會通過，公司擴充資本實力做大做強，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，并引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展。
投資分析意見：業(yè)績低點已過，未來彈性可期，維持“買入”評級。招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢凸顯，同時公司保持積極擴張策略，有助于后續(xù)銷售實現(xiàn)持續(xù)增長，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。我們維持公司2023-24年每股收益預(yù)測為0.91/1.29元，并引入2025年每股收益預(yù)測為1.51元，現(xiàn)價對應(yīng)23/24年P(guān)E15、11倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，房地產(chǎn)稅試點超預(yù)期擴圍。
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