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事件：2023年3月21日，招商蛇口發(fā)布2022年年報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1830.03億元，同比上升13.92%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.64億元，同比下滑58.89%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益為0.41元，同比下滑64.66%；實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.76%，同比下降7.07個(gè)百分點(diǎn)。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　22年業(yè)績(jī)受行業(yè)環(huán)境影響，大幅下滑，當(dāng)前業(yè)績(jī)充分釋放過(guò)往不利因素。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1830.02億元，同比上升13.92%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)42.64億元，同比下滑58.89%，實(shí)現(xiàn)毛利352.27億元，毛利率19.25%，同比下滑6.22個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因是：（1）受市場(chǎng)下行、結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化的影響，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率階段性下降。（2）公司落實(shí)國(guó)家相關(guān)房租減免要求，對(duì)符合條件商戶進(jìn)行租金減免。（3）計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。（4）轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。
　　保持穩(wěn)定分紅比例。公司始終保持穩(wěn)定分紅比例，上市8年來(lái)累計(jì)現(xiàn)金分紅率達(dá)37.7%。2022年分紅率為41.74%，每股分紅0.23元，按照2023年3月20日收盤價(jià)計(jì)算，股息率為1.69%。
　　銷售優(yōu)于行業(yè)，排名提升。2022年公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1193.65萬(wàn)方，同比下降18.5%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2926.02億元，同比下降10.5%，銷售排名提升至第6名。2023年銷售目標(biāo)3300億元、新開(kāi)工1000萬(wàn)方、竣工1600萬(wàn)方，較2022年實(shí)際分別+12.8%、+11.4%、+21.8%。
　　拿地積極，集中布局核心區(qū)域。2022年公司新獲取項(xiàng)目56個(gè)，拿地總建面726萬(wàn)平方米，金額約1279億元，估算拿地力度44%。公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%。
　　股權(quán)融資方案落地，三條紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，融資優(yōu)勢(shì)明顯。擬增發(fā)股份89億元收購(gòu)南油集團(tuán)，配套融資85億元。截至2022年末，公司三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。全年公開(kāi)市場(chǎng)融資327.2億元，全年綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59bp，融資渠道暢通且成本較低。
　　三大主業(yè)調(diào)整聚焦第二成長(zhǎng)曲線。2022年，為匹配戰(zhàn)略目標(biāo)和轉(zhuǎn)型方向，公司三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)定基本面；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)持續(xù)增長(zhǎng)；城市服務(wù)持續(xù)創(chuàng)新。
　　投資建議：公司拿地保持積極力度，一二線優(yōu)質(zhì)資源豐厚。受益優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，銷售表現(xiàn)靚麗，未來(lái)增長(zhǎng)可期。同時(shí)，三大主業(yè)調(diào)整聚焦第二成長(zhǎng)曲線，看好公司中長(zhǎng)期投資價(jià)值。調(diào)整公司23-24年EPS為0.80和1.10元，以3月20日收盤價(jià)計(jì)算，PE分別為16.9倍和12.4倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：核心城市恢復(fù)不及預(yù)期，地產(chǎn)政策不及預(yù)期。