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事件：近日，公司公布2022年年報(bào)。2022年全年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1,830.03億元，同比增長13.92%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.41元/股，同比下降64.66%。
　　行業(yè)整體下行，公司利潤承壓筑底，長期盈利回升可期。2022年全年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1,830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%；凈利潤率4.97%，較2021年同比下降4.49pct；ROE為4.05%，同比降低5.82pct。2022年，受市場環(huán)境影響，房地產(chǎn)業(yè)整體業(yè)績承壓。公司利潤下滑主要受毛利率下降、低效項(xiàng)目去化及計(jì)提減值增加、相應(yīng)政策減免租金等因素的沖擊。公司業(yè)績增速放緩，利潤大幅下滑符合前期研判，隨著業(yè)績利空釋放完畢，在供需兩端政策共振激發(fā)市場熱度的情況下，我們看好其長期盈利能力提高與業(yè)績繼續(xù)增長。
　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤殷實(shí)，高能級城市市場表現(xiàn)靚麗。2022年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1,193.65萬平，同比下跌18.49%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2,926.02億元，同比下跌10.47%，市場冷淡下銷售規(guī)模行業(yè)排名逆勢上漲，較上一年度提升1位至第6位。公司深耕高能級城市，在上海、合肥等東部5城的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元，在全國12個(gè)城市銷售金額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厍?。公司拓寬數(shù)字營銷渠道，成果顯著，全年線上成交金額達(dá)680.6億元。新增項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，公司供貨能力持續(xù)加強(qiáng)。2023年度公司提出3300億元的銷售目標(biāo)，與2022年度持平。隨著政策端多措并舉刺激剛需及市場觀望情緒淡化，房地產(chǎn)點(diǎn)狀復(fù)蘇將帶動基本面的好轉(zhuǎn)，公司有望完成全年目標(biāo)。
　　核心城市土儲充足，城市更新項(xiàng)目外拓有力。2022年公司累計(jì)獲取土地56宗，投資強(qiáng)度相較行業(yè)整體仍處于高位，核心城市土儲充足。新增土儲建筑面積726.14萬平，同比下降53.17%；總地價(jià)1283.30億元，同比下降39.93%。公司主動布局，資產(chǎn)端聚焦核心城市，提升高能級城市項(xiàng)目儲備，在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，單城投放權(quán)益地價(jià)高達(dá)31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優(yōu)質(zhì)土地。繼2021年承接我國中部、北部等城市更新項(xiàng)目14個(gè)后，公司繼續(xù)提高孵化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能力，積極布局粵港澳大灣區(qū)，獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1,200萬平方米。
　　做優(yōu)產(chǎn)品，強(qiáng)化品牌，多元業(yè)務(wù)打造新的機(jī)會增長點(diǎn)。2022年，公司產(chǎn)品力排名位列房企第八位，多項(xiàng)目入選克而瑞榜單，社區(qū)客戶滿意度近10年首次突破90分，完美交付比例大幅提升28%。集中商業(yè)業(yè)態(tài)管理方面，公司推動運(yùn)營效能持續(xù)優(yōu)化，積極拓寬品牌資源，2022年與超4,000家品牌建立合作關(guān)系；優(yōu)化招商薈會員機(jī)制、完善會員制度體系，2022年度會員總數(shù)突破500萬，同比提升63%，會員滿意度達(dá)94分，同比提升13%。
　　緊抓融資機(jī)遇，降低融資成本，整合優(yōu)質(zhì)資源為后續(xù)發(fā)展添動力。2022年度，招商蛇口司秉持一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。年末公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。緊抓融資政策機(jī)遇，新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元。年末公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。2022年，公司夯實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表，降低融資成本，為后續(xù)發(fā)展奠定長效優(yōu)勢。
　　投資建議：2022年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨周期下行，招商蛇口積極主動布局，重視產(chǎn)品力打造與強(qiáng)化品牌力，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，緊抓融資窗口機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤殷實(shí)，銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)逆勢上漲，當(dāng)前，公司業(yè)績承壓筑底，市場利空釋放，可預(yù)見地盈利修復(fù)回升，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的修復(fù)與供需兩端政策共振帶來市場活力，我們看好公司的長期價(jià)值。我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年每股收益分別為0.94元/股、1.23元/股、1.53元/股，以3月21日的收盤價(jià)13.49元計(jì)算，對應(yīng)的市盈率分別為14.4倍、11.0、8.8倍。我們看好公司長期的表現(xiàn)，維持“推薦”評級
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售去化及毛利回升不及預(yù)期、融資環(huán)境波動、市場復(fù)蘇不及預(yù)期。