>> 東吳證券-招商蛇口(001979)2022年年報點(diǎn)評：銷售穩(wěn)健積極換倉，業(yè)績觸底反彈可期-230322
| 上傳日期： |
2023/3/22 |
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| 643KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
房誠琦,肖暢 |
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投資要點(diǎn)
事件：公司發(fā)布2022年年報。2022年實(shí)現(xiàn)營收1830.03億元，同比增長13.9%；歸母凈利42.64億元，同比下降58.9%，業(yè)績符合我們預(yù)期。
多種因素導(dǎo)致業(yè)績下滑，2023計劃竣工面積顯著增長。2022年公司營收同比增長13.9%而歸母凈利潤同比下降58.9%的主要原因：（1）市場下行導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比降低5.9pct至21.1%；（2）計提存貨、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備同比增加20.3億元；（3）轉(zhuǎn)讓子公司的投資收益同比減少，去年稅后收益14.6億元；（4）落實(shí)國家政策對商戶進(jìn)行租金減免。公司2023年計劃竣工面積1600萬方，同比增長21.8%
銷售穩(wěn)健排名第6，2023年銷售目標(biāo)3300億元。公司2022年實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.0億元，同比下降10.2%；實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.7萬方，同比下降18.5%；銷售均價24597元/平方米，同比增長10.2%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司全年銷售排名前進(jìn)1位來到第6。公司聚焦核心城市，深耕效果顯著。公司在上海、深圳、蘇州、南京等7個城市銷售規(guī)模進(jìn)入TOP3，其中上海單城銷售金額超740億元。公司2023年計劃實(shí)現(xiàn)銷售金額3300億元，較2022年銷售提升12.8%，展現(xiàn)增長決心。
積極換倉至高能級城市，聚焦“強(qiáng)心30城”。公司2022年拿地建面726萬方，同比下降53.4%；拿地金額1279億元，同比下降40.5%，占銷售金額比例為43.6%。其中，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別高達(dá)94%和90%。2022年樓面價17617元/平，同比增長27.7%，換倉成果顯著。另外公司積極拓展城市更新項(xiàng)目并與佳兆業(yè)集團(tuán)、富力集團(tuán)等公司簽訂紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，多渠道擴(kuò)充土地儲備。
財務(wù)穩(wěn)健，三道紅線穩(wěn)居綠檔持續(xù)優(yōu)化。截至2022年末，公司綜合融資成本下降59bp至3.89%，處于行業(yè)低位。全年公開市場融資共327.2億元。三道紅線維持綠檔：凈負(fù)債率48.1%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率62.4%，現(xiàn)金短債比1.30。另外公司積極把握股權(quán)融資窗口，擬通過增發(fā)股份收購南油集團(tuán)24%股權(quán)和招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，有利于公司進(jìn)一步增強(qiáng)前海片區(qū)的資源價值。
盈利預(yù)測與投資評級：招商蛇口作為地產(chǎn)龍頭央企，近年來聚焦高能級城市投資換倉積極，銷售穩(wěn)健富有韌性。我們預(yù)計公司結(jié)算收入將穩(wěn)步增長，同時結(jié)算端毛利率有望在未來觸底反彈。上調(diào)其2023/2024年歸母凈利潤至57.8/99.6億元（前值為47.2/54.7億元），預(yù)測2025年利潤為139.8億元，對應(yīng)的EPS為0.75元/1.29元/1.81元，對應(yīng)PE分別為18.2X/10.6X/7.5X，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：毛利率修復(fù)不及預(yù)期；市場景氣度恢復(fù)不及預(yù)期；疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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