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事件描述
　　公司發(fā)布2022年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1830億元（+13.9%），歸母凈利潤(rùn)43億元（-58.9%），扣非后歸母凈利潤(rùn)34億元（-61.8%）。
　　事件評(píng)論
　　周期壓力集中釋放，后續(xù)業(yè)績(jī)有望明顯修復(fù)。公司2022年?duì)I收同比+13.9%，主要由于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加，而歸母凈利潤(rùn)大幅下降，主要受毛利率下降、減值損失增加、投資收益減少等因素影響：1）綜合毛利率下降6.2pct至19.3%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降5.9pct至21.1%，客觀反映周期下行壓力；2）資產(chǎn)和信用減值損失增加20億，同比+45.2%，主要由于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提大幅增加；3）投資收益減少17億，同比-45.9%，主要由于去年同期蛇口產(chǎn)園REIT上市貢獻(xiàn)較高收益。公司2023年竣工面積計(jì)劃同比+22%（計(jì)劃/實(shí)際），預(yù)計(jì)收入端繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，而毛利率已處于底部區(qū)間，投資收益高基數(shù)也完成平穩(wěn)過渡，房?jī)r(jià)企穩(wěn)和城市聚焦后減值風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，后續(xù)業(yè)績(jī)有望迎來明顯修復(fù)。
　　投資聚焦核心城市，銷售彈性保持領(lǐng)先。區(qū)域聚焦和城市深耕是公司近年來的核心投資策略，公司2022年拿地金額/銷售金額為44%，在投資力度保持相對(duì)積極的同時(shí)，進(jìn)一步聚焦核心城市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有序換倉至高能級(jí)城市，2022年在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%。在聚焦核心城市的投資策略下，公司在手貨值相對(duì)充裕且流動(dòng)性較高，公司2022年銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于行業(yè)水平，2023年銷售目標(biāo)3300億元（同比+13%），與開工面積計(jì)劃（同比+11%，計(jì)劃/實(shí)際）匹配，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)展望相對(duì)積極，在優(yōu)質(zhì)貨值和積極目標(biāo)的保障下，公司銷售彈性有望繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。
　　資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)優(yōu)化，持有型業(yè)務(wù)價(jià)值初顯。截至2022年末，公司剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為62.4%、48.1%、1.3，繼續(xù)維持“綠檔”水平，同時(shí)綜合資金成本較年初大幅下降59BP至3.89%；公司積極把握政策機(jī)遇，發(fā)行股份購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并募集配套資金方案正有序推進(jìn)，資產(chǎn)負(fù)債表有望進(jìn)一步優(yōu)化。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，2022年公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入（未扣除免租）57億元（同比+6.2%），2021年前開業(yè)項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率達(dá)5.46%，存量?jī)r(jià)值已不容忽視；城市服務(wù)方面，截至2022年末招商積余物業(yè)管理面積達(dá)3.11億平，同時(shí)積極探索郵輪、會(huì)展、康養(yǎng)等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。
　　周期壓力集中釋放，輕裝上陣再顯彈性。周期壓力已在利潤(rùn)表集中釋放，毛利率已處于底部區(qū)間，投資收益高基數(shù)已完成平穩(wěn)過渡，房?jī)r(jià)企穩(wěn)和城市聚焦后減值風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，低基數(shù)下預(yù)計(jì)后續(xù)業(yè)績(jī)將迎來明顯修復(fù)；公司在信用、資源、效率和成本等方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出且持續(xù)鞏固，開發(fā)業(yè)務(wù)保持高質(zhì)量發(fā)展，持有型業(yè)務(wù)價(jià)值初顯，綜合競(jìng)爭(zhēng)力有望持續(xù)進(jìn)階。預(yù)計(jì)2023-2025年歸母凈利潤(rùn)分別為69/99/112億元，對(duì)應(yīng)市盈率分別為15.6X/10.8X/9.6X，盡管表觀PE偏高，但PB仍較為合理且有上行空間（尤其是剔除前海長(zhǎng)久期資產(chǎn)隱含市值之后），公司在當(dāng)前階段周期與格局邏輯兼具，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、行業(yè)基本面修復(fù)進(jìn)展有不確定性；
　　2、公司核心資源開發(fā)進(jìn)度有不確定性