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Q1股權(quán)投資表現(xiàn)好轉(zhuǎn)推動(dòng)業(yè)績(jī)扭虧，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司4月27日發(fā)布一季報(bào)，23Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.5億元，同比-56%；歸母凈利潤(rùn)0.6億元，22Q1為歸母凈虧損10.1億元。我們維持23-25年EPS為0.43/0.56/0.67元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?3PE為11倍，考慮到公司充裕的北京土儲(chǔ)，23年銷售、拿地和全年業(yè)績(jī)的積極改善，以及潛在的整合空間，我們依然認(rèn)為公司合理23PE為15倍，維持目標(biāo)價(jià)6.45元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　Q1結(jié)轉(zhuǎn)仍然較少，天壇府已于Q2進(jìn)入交付期
　　23Q1公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目仍然較少，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收同比出現(xiàn)較大下滑。歸母凈利潤(rùn)同比扭虧，主要因?yàn)楣竞蛥⒐善髽I(yè)中科招商持有的國(guó)信證券（002736 CH）、南微醫(yī)學(xué)（688029 CH）股價(jià)表現(xiàn)顯著好于22Q1，推動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)收益同比+6.2億元至1.3億元，投資虧損同比-5.5億元至0.7億元，剔除公允價(jià)值變動(dòng)影響的扣非歸母凈利潤(rùn)依然虧損。但隨著銷售釋放，23Q1公司合同負(fù)債較年初+13%至308億元，相對(duì)22年開(kāi)發(fā)營(yíng)收覆蓋度達(dá)到130%。根據(jù)公司官網(wǎng)，天壇府已于4月開(kāi)啟回遷房交付，首批2268戶居民回遷（總共逾5000戶），隨著這部分項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，我們預(yù)計(jì)公司業(yè)績(jī)有望顯著改善。
　　Q1在天壇府尚未完全發(fā)力的情況下實(shí)現(xiàn)銷售高增長(zhǎng)，全年可售貨值充裕
　　23Q1公司實(shí)現(xiàn)銷售金額124億元，同比+146%；銷售面積25萬(wàn)平，同比+165%。根據(jù)北京住建委的預(yù)售證信息，22年北京銷冠項(xiàng)目天壇府已于3月25日加推，我們預(yù)計(jì)部分銷售金額將計(jì)入Q2，為Q2銷售金額延續(xù)增長(zhǎng)留有余地。全年來(lái)看，22年末公司已經(jīng)開(kāi)售的項(xiàng)目中尚未出售的建面達(dá)到116萬(wàn)平，其中北京75萬(wàn)平，疊加土儲(chǔ)項(xiàng)目推進(jìn)（例如天壇府仍有部分貨值未推出）和北京市場(chǎng)復(fù)蘇，有望為公司23年的銷售增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。
　　貨幣資金創(chuàng)歷史新高，未來(lái)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁
　　得益于銷售的高速增長(zhǎng)，23Q1公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額53億元，貨幣資金較年初+48%至206億元，創(chuàng)出歷史新高，23年拿地彈藥充足。截至22年末，公司土地儲(chǔ)備達(dá)到1157萬(wàn)平，其中北京874萬(wàn)平（未開(kāi)工計(jì)容建面380萬(wàn)平、在建建面494萬(wàn)平），仍有11個(gè)棚改/一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正在推進(jìn)，待開(kāi)發(fā)資源豐富。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性，區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。