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中國REITs市場成長潛力巨大。本文通過對海外REITs成熟市場業(yè)態(tài)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，重點(diǎn)從指數(shù)化投資角度出發(fā)，研究海外REITs市場的發(fā)展路徑并結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況對C-REITs指數(shù)化投資做出展望。當(dāng)前，C-REITs作為獨(dú)立于股債的另一大類資產(chǎn)，在資產(chǎn)配置中能夠起到分散風(fēng)險(xiǎn)和改善績效的作用。
　　▍中國REITs進(jìn)入發(fā)展快車道。1）截至2023年3月31日，公募REITs市場已發(fā)行產(chǎn)品27只，累計(jì)募資金額908億元，市場總市值已達(dá)到943億元，其中經(jīng)營權(quán)類占比62.55%，達(dá)590億元；2）新發(fā)REITs產(chǎn)品認(rèn)購踴躍。第一、二、三批網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)分別為8.5倍、46.4倍和118.3倍。
　　▍國內(nèi)外比較，C-REITs市場發(fā)展路徑展望。1）海外成熟市場REITs占股票市場規(guī)模2%以上，中國大陸這一比例僅為0.1%，我國基礎(chǔ)設(shè)施存量巨大，具有非常大的發(fā)展空間；2）海外REITs類別較多，覆蓋底層資產(chǎn)多樣，不同種類REITs股息率差異較大，受益于政策支持，國內(nèi)公募REITs市場底層資產(chǎn)類型預(yù)計(jì)將持續(xù)擴(kuò)容；3）美國REITs平均市值約為90.61億美元，遠(yuǎn)高于國內(nèi)目前32億元左右的平均市值，參考海外，擴(kuò)募在未來可能成為C-REITs規(guī)模增加的主要來源；3）美國REITs持有人中投資顧問及對沖基金占主導(dǎo)，目前國內(nèi)基金公司在C-REITs投資中的參與度低，未來配置型長期投資者有望貢獻(xiàn)增量資金。
　　▍海外REITs指數(shù)化投資占重要地位。1）截至2023年1月，美國和日本REITETF及REITs指數(shù)共同基金規(guī)模分別占本國REITs市場規(guī)模的10%和20%左右；2）美國REITETF起源較早，規(guī)模較大的ETF追蹤的指數(shù)不同，以追蹤知名指數(shù)公司發(fā)布的指數(shù)為主；3）日本規(guī)模最大的幾只REITETF均追蹤東證REIT指數(shù)；4）海外規(guī)模較大的幾只REITETF機(jī)構(gòu)持倉在60%以上，國內(nèi)投資海外REITs市場的基金持有人則是以個(gè)人投資者為主。
　　▍海外REITs在資產(chǎn)配置中的應(yīng)用。1）海外REITs與股票市場的相關(guān)性在近幾年有顯著提升，與標(biāo)普500的相關(guān)系數(shù)從2013-2018年的0.40提升至近五年的0.84；2）海外REITs在目標(biāo)日期基金中占一定權(quán)重，不同管理人旗下的產(chǎn)品REITs權(quán)重的來源不同，部分管理人雖然沒有專門投資REITs，但是其投資大盤指數(shù)ETF，這些大盤指數(shù)成分中包括REITs，部分管理人則是持倉中包含房地產(chǎn)ETF；3）從歷史回溯來看，在目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)模型中加入REITs往往能夠有效提高收益，隨著目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)水平和目標(biāo)收益的提升，模型中REITs的權(quán)重也在提升。
　　▍ C-REITs大類資產(chǎn)配置初探。1）構(gòu)建REITs組合，將上市滿20個(gè)交易日的REITs納入組合，綜合體現(xiàn)REITs市場的整體走勢；2）REITs具有股性+債性的收益特征，REITs和其他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)普遍不高，與股票的相關(guān)性約為0.4；3）REITs與債券和商品的相關(guān)系數(shù)低于0.1；4）在股債配置模型中使用C-REITs代替權(quán)益?zhèn)}位通常能夠提高收益，降低風(fēng)險(xiǎn)，代替?zhèn)瘋}位能夠顯著提高收益。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：歷史數(shù)據(jù)不代表未來表現(xiàn)；REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的收益表現(xiàn)回升可能會(huì)滯后于企業(yè)盈利的提升。