>> 第一上海-萬(wàn)科企業(yè)(2202.HK)2022業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)回報(bào)有望提高-230428
| 上傳日期： |
2023/4/28 |
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| 格式： |
pdf 共3頁(yè) |
來(lái)源： |
第一上海 |
| 評(píng)級(jí)： |
買(mǎi)入 |
作者： |
羅凡環(huán) |
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2022歸母凈利潤(rùn)逆市微增0.4%，融資成本處于行業(yè)低位：2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038億元，同比增長(zhǎng)11.3%。其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)9.4%至4704億元（開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入增長(zhǎng)10.5%至4444億），物業(yè)服務(wù)收入增長(zhǎng)30%至257.7億元。公司整體毛利率19.6%，同比下滑2.2個(gè)ppt，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率20.4%，同比增長(zhǎng)2.6個(gè)ppt。歸母利潤(rùn)226.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%。公司有息負(fù)債同比增長(zhǎng)18.1%至3141億元，其中一年內(nèi)到期占比20.5%，下降1.5個(gè)ppt，境外負(fù)債占比22%，同比iaj2.3個(gè)ppt，融資結(jié)構(gòu)改善。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，現(xiàn)金短債比（已剔除受限資金及預(yù)收資金監(jiān)管）為1.4倍，凈負(fù)債率為43.7%，“三條紅線(xiàn)”保持綠檔。公司綜合融資成本進(jìn)一步降至4.06%，其中新增融資的綜合成本僅為3.88%。末期派息每股0.68元，全年派息比例35.65%。
銷(xiāo)售金額行業(yè)領(lǐng)先，嚴(yán)選投資項(xiàng)目：期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額4169.7億元，同比下降33.6%，在44個(gè)城市的銷(xiāo)售金額排名位列前三。銷(xiāo)售均價(jià)15854元/平，同比下降3.8%。期內(nèi)公司嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)，保證投資質(zhì)量，新增面積690.2萬(wàn)方（權(quán)益比58.5%），占期內(nèi)銷(xiāo)售面積26.2%，新增權(quán)益地價(jià)約496.4億元（權(quán)益比56%）。截至期末，公司在建及規(guī)劃中項(xiàng)目面積約1.18億方（其中在建土儲(chǔ)8260萬(wàn)方，權(quán)益比63.4%），另有舊改土儲(chǔ)約403萬(wàn)方，土儲(chǔ)資源足以支撐公司未來(lái)2-3年發(fā)展。此外，期內(nèi)公司已售未結(jié)金額約5300億元，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性較強(qiáng)。
經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)均獲得增長(zhǎng)，回報(bào)有望提升：期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)均取得增長(zhǎng)，其中萬(wàn)物云全口徑收入達(dá)303.2億元，同比增長(zhǎng)26.1%（萬(wàn)科物業(yè)增長(zhǎng)24.4%、占比55%，商企及城市服務(wù)增長(zhǎng)28.3%、占比37%，Alot及BPaaS解決方案增長(zhǎng)28.8%、占比8%），已于年內(nèi)在聯(lián)交所上市。商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面，營(yíng)收增長(zhǎng)14.3%至87.2億元，整體出租率93.2%，同比下降2.1個(gè)ppt，年內(nèi)開(kāi)業(yè)25個(gè)，累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，建面月1227.7萬(wàn)方，儲(chǔ)備面積月365.4萬(wàn)方；租賃住宅方面，截止2022年底，共運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓21.51萬(wàn)間，出租率93.3%，續(xù)租率60%，規(guī)模及運(yùn)營(yíng)效率全國(guó)第一，預(yù)計(jì)很快可實(shí)現(xiàn)盈利；物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，營(yíng)收增長(zhǎng)18%至35.6億元，已布局全國(guó)47個(gè)城市，管理項(xiàng)目162個(gè)，可租賃面積964萬(wàn)方，其中冷鏈園區(qū)118萬(wàn)方，規(guī)模行業(yè)第一，高標(biāo)庫(kù)和冷鏈園區(qū)穩(wěn)定期NOI回報(bào)率分別為6.1%及7%。
目標(biāo)價(jià)20.85港元，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)：雖然受行業(yè)下行影響，公司業(yè)績(jī)?nèi)缘靡灾沟蠓€(wěn)。我們認(rèn)為公司毛利率水平基本已處于底部區(qū)域，隨著后續(xù)市場(chǎng)有望進(jìn)入緩慢復(fù)蘇及未來(lái)高毛利率項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，多元化業(yè)務(wù)步入收獲期，以公司一直秉持的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為公司業(yè)績(jī)將得以穩(wěn)步增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約234億元/237億元/264億元,給予2023年9倍市盈率，目標(biāo)價(jià)20.85港元，買(mǎi)入評(píng)級(jí)。
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