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我們認(rèn)為，復(fù)蘇是存在的，但復(fù)蘇也是脆弱的。政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)支持剛需鼓勵(lì)改善，這有利于房地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇。房地產(chǎn)存在一條高線帶低線，房價(jià)波浪式上漲刺激低線開發(fā)投資的老路，但這類投資刺激的老路是低效和不可持續(xù)的。政策追求高質(zhì)量發(fā)展，直面超大特大城市基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)需求，不懼超大特大城市城市更新的硬骨頭，這也體現(xiàn)了政策久久為功的態(tài)度。
　　▍新華網(wǎng)報(bào)道，4月28日政治局會(huì)議召開，指出要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；規(guī)劃建設(shè)保障性住房。億翰智庫等第三方紛紛發(fā)布企業(yè)2023年4月銷售數(shù)據(jù)。
　　▍沒有變化就是好的變化，房地產(chǎn)政策目標(biāo)的達(dá)成需要穩(wěn)定的政策環(huán)境。一方面，房地產(chǎn)市場在2023年前4月出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇，15家大企業(yè)的銷售同比增長26%，大多數(shù)大中城市房價(jià)止跌。另一方面，企業(yè)信用環(huán)境顯然尚未完全修復(fù)，不少民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)融資仍然不通暢，保交付任務(wù)顯然尚未完成，銷售的復(fù)蘇本身也并不十分牢固。我們認(rèn)為政策既需要防范二次信用風(fēng)險(xiǎn)，又需要考慮未來可能存在的超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。在此背景之下，我們認(rèn)為保持政策穩(wěn)定，落實(shí)此前關(guān)于支持剛需改善，保交付保民生保穩(wěn)定的說法至關(guān)重要。我們預(yù)計(jì)，年內(nèi)房地產(chǎn)政策仍將精準(zhǔn)且平穩(wěn)，這有利于銷售復(fù)蘇繼續(xù)推進(jìn)。投資者不必?fù)?dān)心房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，也不必?fù)?dān)心銷售明顯下行。
　　▍直面社會(huì)需要，啃硬骨頭的新亮點(diǎn)。政治局會(huì)議指出，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，目前我國超大城市（城區(qū)常住人口超1,000萬）有7個(gè)，特大城市（城區(qū)常住人口500-1,000萬）有14個(gè)。與上輪低線城市普遍的棚改不同，超大特大城市城中村改造投資金額大、項(xiàng)目時(shí)間長、牽涉利益廣、規(guī)劃約束強(qiáng)，是城市更新中的硬骨頭。但反過來講，這21個(gè)大城市才是基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)增量潛在需求真正存在，固定資產(chǎn)投資長期社會(huì)效益顯著的地方。我們認(rèn)為，在21個(gè)超大特大城市，未來城中村改造進(jìn)度將提速，產(chǎn)業(yè)和金融支持政策將進(jìn)一步涌現(xiàn)，地方國資和具備城市更新能力的央企將十分受益。
　　▍銷售和拿地的良性循環(huán)疊加地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步分化。我們跟蹤的15家房企2023年4月銷售3,255億元，同比增長44.0%，環(huán)比下降17.6%。我們跟蹤的樣本城市新房、二手房4月表現(xiàn)也呈現(xiàn)同比高增和環(huán)比下降。我們跟蹤的樣本企業(yè)中，拿地積極的企業(yè)和拿地不積極的企業(yè)4月銷售同比增速分別為83.7%及2.6%。強(qiáng)拿地的企業(yè)銷售回款充裕，進(jìn)一步支持項(xiàng)目拓展，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，拉大行業(yè)內(nèi)部分化。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：行業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期；部分開發(fā)企業(yè)可售貨值不足，銷售表現(xiàn)繼續(xù)疲軟；個(gè)別開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的可能性。
　　▍沒有變化是最好的變化，政策不走老路直面需求，行業(yè)繼續(xù)復(fù)蘇。我們認(rèn)為，復(fù)蘇是存在的，但復(fù)蘇也是脆弱的。政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)支持剛需鼓勵(lì)改善，這有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)復(fù)蘇進(jìn)程。房地產(chǎn)存在一條高線帶低線，房價(jià)波浪式上漲刺激低線開發(fā)投資的老路，但這種投資刺激的路徑是低效和不可持續(xù)的。政策追求高質(zhì)量發(fā)展，直面超大特大城市基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)需求，不懼超大特大城市城市更新的硬骨頭，這也體現(xiàn)了政策務(wù)求長遠(yuǎn)的態(tài)度。我們特別重視企業(yè)的發(fā)展可持續(xù)性和資產(chǎn)運(yùn)營水平，也重視企業(yè)把握周期拿地融資的能力。我們看好上海臨港、濱江集團(tuán)、萬科企業(yè)、華潤置地、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)和中國海外宏洋。我們也看好具備廣泛第三方服務(wù)能力和品牌競爭力的輕資產(chǎn)公司，如貝殼、萬物云、華潤萬象生活和濱江服務(wù)等