>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年4月房企銷售數(shù)據(jù)點評：4月銷售繼續(xù)復(fù)蘇，結(jié)構(gòu)化差異再加劇-230503
| 上傳日期： |
2023/5/3 |
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| 844KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
4月30日，克而瑞發(fā)布2023年4月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額415億元，招蛇、中海單月銷售額分別為380、340億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期305億元提升至340億元。4月單月銷售過百億房企為14家，較去年持平，對比2021年同期減少19家。
點評：
4月房企銷售額環(huán)比-18%，同比+27%、較前值+7pct，銷售繼續(xù)復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)化特征明顯。2023年4月，50家房企單月銷售金額4,654億元，環(huán)比-18%，較22年同比+27%、較前值+7pct；銷售面積為2,585萬方，環(huán)比-22%，較22年同比+6%、較前值-8pct；4月單月銷售額增速繼續(xù)創(chuàng)階段新高；從累計數(shù)據(jù)看，1-4月累計銷售金額17,519億元，同比+7%、較前值+6pct；銷售面積10,277萬方，同比-6%、較前值+2pct，修復(fù)速度可觀。我們認為，4月的銷售繼續(xù)復(fù)蘇來源于：一方面，2022年4月行業(yè)銷售基數(shù)較低；另一方面，4月房企推盤規(guī)模仍然可觀，新增供給上市推動了銷售的繼續(xù)復(fù)蘇；此外，當(dāng)前市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)化特征明顯，其中一二線城市等高能級城市的銷售表現(xiàn)更為靚麗，從而由于城市結(jié)構(gòu)的原因推動了銷售均價的上升，1-4月50家房企銷售均價1.70萬元/方、同比+13%，其中4月單月銷售均價1.80萬元/方、同比+19%，除了城市的結(jié)構(gòu)化因素外，房企的結(jié)構(gòu)化因素也進一步顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性更強，推動集中度進一步提升。
4月單月銷售：保利、招蛇、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售超預(yù)期、并房企分化繼續(xù)加大。從單月銷售來看，保利銷售排名第一，招蛇、中海分別位列二三。其中，保利415億（YOY+36%）、招蛇380億（YOY+170%）、中海340億（YOY+67%）、華潤330億（YOY+119%）、萬科320億（YOY+4%）、碧桂園288億（YOY-6%）、綠城271億（YOY+75%）、濱江200億（YOY+89%）、建發(fā)房產(chǎn)170億（YOY+213%）、龍湖167億（YOY+45%）、金地150億（YOY+20%）、金茂144億（YOY+41%）、越秀125億（YOY-1%）、華發(fā)84億（YOY+76%）、旭輝83億（YOY-18%）、融創(chuàng)80億（YOY-41%）、新城75億（YOY-17%）、世茂50億（YOY-17%）、中南40億（YOY-18%）、陽光城36億（YOY-2%）、金科18億（YOY-72%）等。4月房企銷售改善趨勢明顯，企業(yè)分化也在加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：建發(fā)房產(chǎn)+213%、招蛇+170%、華潤+119%、濱江+89%、華發(fā)+76%、綠城+75%、中海+67%、龍湖+45%、金茂+41%、保利+36%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
1-4月累計銷售：保利、萬科、中海排名前三，優(yōu)質(zhì)房企銷售跑贏行業(yè)、房企分化繼續(xù)加大。從累計銷售來看，保利銷售排名第一，萬科、中海分別位列二三。其中，保利1556億（YOY+28%）、萬科1334億（YOY-3%）、中海1176億（YOY+71%）、碧桂園1168億（YOY-29%）、華潤1120億（YOY+84%）、招蛇1103億（YOY+79%）、綠城884億（YOY+39%）、龍湖674億（YOY+39%）、建發(fā)房產(chǎn)629億（YOY+76%）、濱江607億（YOY+70%）、金地591億（YOY+2%）、金茂586億（YOY+40%）、華發(fā)575億（YOY+106%）、越秀563億（YOY+114%）、融創(chuàng)373億（YOY-57%）、旭輝294億（YOY-24%）、新城290億（YOY-28%）、世茂199億（YOY-29%）、中南160億（YOY-24%）、陽光城131億（YOY-25%）、金科119億（YOY-58%）等。1-4月50家房企累計銷售金額同比增速擴大、改善趨勢明顯，但分化趨勢也更為顯著，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+114%、華發(fā)+106%、華潤+84%、招蛇+79%、建發(fā)房產(chǎn)+76%、中海+71%、濱江+70%、金茂+40%、綠城+39%、龍湖+39%、保利+28%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進一步提升。
投資分析意見：4月銷售繼續(xù)復(fù)蘇，結(jié)構(gòu)化差異再加劇，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策仍將更加積極，近期無錫、廈門、鄭州、合肥等二三線城市再次接連放松限購政策，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍至商業(yè)地產(chǎn)，住建部部長強調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟頂梁柱作用，均表明供需兩端政策均在進一步支持并呵護市場；預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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