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4月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比仍保持較高增速，環(huán)比有所回落。一季度因?yàn)榍捌诜e壓需求集中釋放疊加開(kāi)發(fā)商提前推盤(pán)加大供貨力度推動(dòng)成交高漲，但是4月份隨著前期積壓需求釋放接近尾聲，以及房企供應(yīng)減少，市場(chǎng)熱度整體回落，僅部分核心城市環(huán)比依舊為正，當(dāng)前主要靠核心區(qū)位推盤(pán)帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)情緒。信心比黃金重要，仍需持續(xù)的政策呵護(hù)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。4月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5665.8億元，同比增長(zhǎng)31.6%，環(huán)比增長(zhǎng)-14.7%；權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額4602.7億元，同比增長(zhǎng)32.3%，環(huán)比增長(zhǎng)-11.4%。從累計(jì)情況來(lái)看，TOP100房企操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額為20499.5億元，同比增長(zhǎng)9.7%，較前值增長(zhǎng)6.5pct；權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額為16344.1億元，同比增長(zhǎng)10.5%，較前值增長(zhǎng)6.7pct，權(quán)益比70.9%。
　　TOP10和TOP11-20房企操盤(pán)口徑銷(xiāo)售額增幅擴(kuò)大5pct以上，其他梯隊(duì)房企同比降幅收窄。從2023年1-4月操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增長(zhǎng)26.5%；TOP10房企排名第二，同比增長(zhǎng)18.3%。表現(xiàn)最差的是TOP31-50房企，同比下降9.2%。從2023年1-4月權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，增幅最大的是TOP10房企，同比增長(zhǎng)25.3%；TOP11-20房企排名第二，同比增長(zhǎng)20.8%。表現(xiàn)最差的是TOP31-50房企，同比下降8.0%。
　　10強(qiáng)、20強(qiáng)和50強(qiáng)門(mén)檻同比提升，10強(qiáng)增幅最大，30強(qiáng)和100強(qiáng)門(mén)檻同比降低。具體看，10強(qiáng)門(mén)檻從437.1億元增長(zhǎng)至606.5億元，同比增長(zhǎng)38.8%；20強(qiáng)門(mén)檻從225.4億元增長(zhǎng)至259.0億元，同比增長(zhǎng)14.9%；30強(qiáng)門(mén)檻從164.7億元下降至145.1億元，同比下降11.9%；50強(qiáng)門(mén)檻從88.1億元增長(zhǎng)至91.5億元，同比增長(zhǎng)3.9%；100強(qiáng)門(mén)檻從35.6億元下降至35.4億元，同比下降0.6%。
　　頭部房企銷(xiāo)售表現(xiàn)依然穩(wěn)定，1-4月累計(jì)操盤(pán)銷(xiāo)售額前三強(qiáng)均為國(guó)央企。從2023年1-4月累計(jì)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，前五強(qiáng)分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、碧桂園、華潤(rùn)置地，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1417.0、1308.9、1117.2、1109.6、1040.5億元，3強(qiáng)全部為國(guó)央企。從累計(jì)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額增速看，TOP40房企有27家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。其中表現(xiàn)亮眼的是華發(fā)股份同比增長(zhǎng)108%、華潤(rùn)置地87%、招商蛇口85%、建發(fā)房產(chǎn)77%、濱江集團(tuán)70%、中海地產(chǎn)63%、中國(guó)金茂54%、越秀地產(chǎn)52%。。中駿集團(tuán)、世茂集團(tuán)、碧桂園表現(xiàn)較差，同比分別下滑34%、31%、29%。頭部房企得益于深耕的核心城市復(fù)蘇情況更佳，銷(xiāo)售表現(xiàn)依然穩(wěn)定，部分企業(yè)排名后退主要跟推盤(pán)結(jié)構(gòu)有關(guān)。民企中除了部分因?yàn)榛鶖?shù)、推盤(pán)原因同比增幅較大，大多數(shù)依然保持較大降幅。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)，擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。