>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：開發(fā)貸余額增速提升，各城市土拍分化-230430
| 上傳日期： |
2023/5/1 |
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| 2247KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（4.22-4.28）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2%，在各板塊中位列第23；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-0.9%，在各板塊中位列第11。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1.6%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-0.9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-0.1%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為-0.7%和-1.5%。
土拍熱度回升后逐步企穩(wěn)，城市間、地塊間呈分化態(tài)勢。本周（4.22-4.28）全國300城宅地成交建面719萬㎡，單周環(huán)比+21%，單周同比-40%，平均溢價率7%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面10668萬㎡，累計同比-20%；年初至今，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、萬科、綠城中國的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周新房銷售同環(huán)比均有所上升，成都、上海市場熱度較高。本周（4.22-4.28）35個城市商品房成交合計461萬平米，周環(huán)比+9%，周同比+11%。其中：一線城市周環(huán)比+15%，周同比+75%；二線城市周環(huán)比+5%，周同比+3%；三四線城市周環(huán)比+33%，周同比-25%。
本周二手房成交同環(huán)比均有所上升，成都、北京持續(xù)領(lǐng)漲。本周（4.22-4.28）15個城市二手房成交合計259萬平米，周環(huán)比+9%，周同比+30%。其中：一線城市周環(huán)比+8%，周同比+14%；二線城市周環(huán)比+9%，周同比+35%；三四線城市周環(huán)比+18%，周同比+23%。
一季度開發(fā)貸余額增速提升，個人住房貸余額增速回落。4月28日，央行發(fā)布2023年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告。報告顯示截至2023年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速較4Q22高2.2個百分點，增速較1Q22高5.9個百分點；個人住房貸款余額38.94萬億元，同比增長0.3%，增速較4Q22低0.9個百分點，增速較1Q22低8.6個百分點。我們認為在“保交樓”及“三支箭”的政策支持下，房企信心及資金面有一定的恢復(fù)，開發(fā)貸重回增長軌道；當前房地產(chǎn)市場處于弱復(fù)蘇階段，主要城市首套房貸利率持續(xù)下行，居民仍有觀望情緒以及選擇提前還貸，個人住房貸余額增速較低。
本周杭州三批次、合肥二批次、濟南一批次土拍收官，土地市場有分化。從成交情況來看，杭州12宗地塊中8宗進入封頂搖號，民企拿地金額占比77%，濱江集團和碧桂園的拿地金額分別位列第一第二；廣州成交的10宗地塊中5宗進入觸頂競品質(zhì)階段；濟南推出6宗地塊，3宗終止出讓，剩余3宗全部底價成交。從溢價率情況來看，杭州、合肥仍維持去年延續(xù)下來的高溢價，土地市場保持火熱狀態(tài)，而濟南一年多來基本處于低溢價狀態(tài)。從流拍率來看，合肥流拍1宗地塊，主要由于該地塊所屬的蜀山區(qū)小廟板塊處于外圍，尚在發(fā)展階段。目前市場成交依然分化，核心城市核心區(qū)域的銷售去化更有保障，有能力在核心城市核心區(qū)域拿地的房企將更加受益。
投資建議
保交樓工作穩(wěn)步推進，有望持續(xù)提振市場信心，銷售延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和經(jīng)濟活動恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場活躍度持續(xù)向好，推薦強房產(chǎn)中介平臺貝殼。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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