>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)3月公司月報(bào)：央國(guó)企銷售與拿地增速整體占優(yōu)，高能級(jí)市場(chǎng)復(fù)蘇力度更強(qiáng)-230428
| 上傳日期： |
2023/4/29 |
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| 格式： |
pdf 共60頁(yè) |
來(lái)源： |
東興證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)銷售：
市場(chǎng)銷售金額同比轉(zhuǎn)正，主流房企復(fù)蘇力度強(qiáng)于市場(chǎng)。從行業(yè)整體銷售情況來(lái)看，3月份的商品房銷售金額實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，2023年3月商品房銷售額同比增速為6.3%、前值為-0.1%。百?gòu)?qiáng)房企和我們跟蹤的40家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平，且主流房企的銷售均價(jià)增速也大幅領(lǐng)先全國(guó)水平。2023年3月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增速為28.7%、前值為-12.5%。從我們跟蹤房企(40家)的銷售額來(lái)看，2023年3月跟蹤房企銷售額同比增速為23.7%、前值為-6.5%。我們認(rèn)為，在政策支持，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和積壓購(gòu)房需求釋放之下，帶動(dòng)一季度銷售規(guī)模有所修復(fù)。主流房企的銷售領(lǐng)先于市場(chǎng)水平，且銷售結(jié)構(gòu)上更加向高能級(jí)城市傾斜，整體銷售實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。
房企銷售：
高均價(jià)房企銷售復(fù)蘇強(qiáng)勁，央國(guó)企銷售明顯領(lǐng)先。從我們跟蹤的40家主流房企銷售情況來(lái)看，銷售均價(jià)更高的房企銷售增速大幅領(lǐng)先于低均價(jià)房企，央國(guó)企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企。從銷售金額單月值來(lái)看，2023年3月高均價(jià)組(13家)商品房銷售額同比增速為73.1%、前值為74.9%；低均價(jià)組(13家)商品房累計(jì)銷售額同比增速為-25.9%、前值為-27.0%；央國(guó)企組(10家)商品房銷售額同比增速為77.0%、前值為96.8%；非央國(guó)企組(30家)商品房銷售額同比增速為-5.2%、前值為-11.2%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來(lái)自于銷售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，布局于高能級(jí)區(qū)域的央國(guó)企正在搶占高能級(jí)區(qū)域的銷售份額。過去布局低能級(jí)區(qū)域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級(jí)區(qū)域的銷售。從我們跟蹤的房企(40家)銷售金額、銷售面積與銷售均價(jià)的同比增速來(lái)看，保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份的銷售情況最好，３家房企３月份銷售金額的累計(jì)同比增速和單月同比增速都是最高的，銷售均價(jià)也都處在較高水平。
行業(yè)土地成交：
主流房企拿地信心有所恢復(fù)，新增土地偏向于向高能級(jí)區(qū)域。從行業(yè)整體土地成交來(lái)看，全國(guó)商住用地土地成交水平還處在低位，但大中城市土地成交有所回暖且同比增速優(yōu)于全國(guó)平均水平。2023年1-3月全國(guó)商住用地累計(jì)成交土地出讓金同比增速為-20.0%、前值為-20.4%；其中，35個(gè)大中城市同比增速為-17.1%、前值為-19.4%。我們跟蹤的38家主流房企的拿地金額降幅大幅收窄，拿地力度也有所提升，說明主流房企對(duì)土地市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)。2023年1-3月跟蹤房企(38家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-26.0%、前值為-45.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為7.1%，前值為6.3%。從拿地均價(jià)來(lái)看，主流房企拿地均價(jià)大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。2023年1-3月跟蹤房企累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為31.9%、前值為3.7%。
房企土地成交：
高銷售均價(jià)的央國(guó)企拿地力度更大，拿地均價(jià)顯著提升。從我們跟蹤的38家主流房企拿地情況來(lái)看，銷售均價(jià)更高的房企拿地積極性高于低均價(jià)房企，拿地均價(jià)的增速也更高。2023年1-3月高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-22.1%、前值為-41.7%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-58.7%、前值為-40.6%；高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為40.3%、前值為10.0%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為-11.0%、前值為28.1%。央國(guó)企拿地大幅領(lǐng)先于非央國(guó)企，不僅拿地均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非央國(guó)企，拿地均價(jià)的增速也大幅高于非央國(guó)企。2023年1-3月央國(guó)企組(10家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-10.0%、前值為-2.9%；非央國(guó)企組(28家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-43.2%、前值為-72.6%；央國(guó)企組(10家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為57.7%、前值為26.3%；非央國(guó)企組(28家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為2.7%、前值為-35.3%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來(lái)自于銷售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，央國(guó)企憑借信用優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)前的銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都獲得了較為明顯的領(lǐng)先。布局高能級(jí)區(qū)域的房企，在土地市場(chǎng)上也更加積極，拿地力度明顯強(qiáng)于低均價(jià)房企。從我們跟蹤的房企(38家)拿地情況來(lái)看，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)和建發(fā)股份年內(nèi)拿地金額最高，拿地力度最大。
行業(yè)內(nèi)債及外債融資：
地方國(guó)有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，行業(yè)外債余額持續(xù)下降。從境內(nèi)債券融資情況來(lái)看，３月底內(nèi)債存量規(guī)模同比小幅增長(zhǎng)6.7%，地方國(guó)有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行額同比增速大幅領(lǐng)先，發(fā)行額占比接近８成。2023年1-3月央企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-5.9%、前值為-6.3%；地方國(guó)有房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為23.3%、前值為24.2%；非央國(guó)企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-18.0%、前值為-50.2%。從境外債券融資情況來(lái)看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來(lái)看，５月份債務(wù)到期壓力較４月份大幅減小。從我們跟蹤的房企(38家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來(lái)看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，5月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為富力地產(chǎn)、萬(wàn)科和正榮地產(chǎn)。
境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢(shì)最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率
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