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銷售：一季度銷售額累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，東部與東北地區(qū)明顯改善。1-3月商品房累計(jì)銷售面積29946萬平方米，按兩期銷售面積求同比的計(jì)算口徑下，累計(jì)同比下降3.5%，跌幅較1-2月小幅收窄0.1pct。1-3月商品房累計(jì)銷售金額30545億元，累計(jì)同比增速為3%。3月統(tǒng)計(jì)局公告與計(jì)算口徑出現(xiàn)差異，不過公告與計(jì)算兩種口徑下，商品房銷售額累計(jì)同比分別為3%和4.1%，均為正增，這也是自2022年1-2月后，連續(xù)負(fù)增1年以來這一指標(biāo)首次轉(zhuǎn)正。領(lǐng)先指標(biāo)克爾瑞1-3月百強(qiáng)累計(jì)銷售額同比增長2.19%，指標(biāo)之間的指向保持一致，即1-3月商品房銷售持續(xù)改善。我們認(rèn)為，主要原因在于：1）疫后積壓需求持續(xù)釋放，2）政策保持寬松，3）房企推貨力度仍在加大。分區(qū)域來看，東部與東北部地區(qū)銷售面積/銷售額累計(jì)同比增速均有提升，中部與西部地區(qū)跌幅擴(kuò)大。價(jià)格方面，全國商品房均價(jià)相比1-2月小幅回落，70城新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比改善、同比跌幅收窄。考慮到1）核心城市修復(fù)韌性仍存，但受政策影響較大。2）超跌城市的復(fù)蘇較慢。3）供應(yīng)壓力或逐步出現(xiàn)。我們對全年銷售仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。
　　投資：開發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，竣工提速新開工回落。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額25974億元，計(jì)算口徑下同比下降6.5%，跌幅較2月擴(kuò)大0.7pct。主要分項(xiàng)單月同比指標(biāo)中，3月建筑工程投資同比為-9.0%，跌幅仍然較大，而土地購置費(fèi)累計(jì)同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)至-5.4%，相比1-2月的讀數(shù)16.4%也明顯走弱。新開工方面，1-3月累計(jì)新開工面積為2.41億平，為2019年以來的同期最低水平。主要原因可能在于：1）新開工鋪排提前，3月增速有所回落。2）銷售持續(xù)性有待驗(yàn)證，新開工意愿尚未明顯提升?？⒐し矫妫氨＝粯恰背掷m(xù)推進(jìn)，疊加去年同期低基數(shù)，地產(chǎn)竣工投資加速上升。我們認(rèn)為，后續(xù)投資端壓力可能仍然較大。建安投資方面，在銷售全面改善之前，投資意愿可能長期處在低位。土地投資方面，拿地“有效邊界”收縮、土地供給減少，疊加成交價(jià)款滯后計(jì)入，今年土地投資意愿可能偏低。
　　土地：供應(yīng)與成交仍處低位，供需兩端壓力仍存。供應(yīng)方面，3月100大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2883.90萬平方米，同比下跌49.5%，跌幅較2月擴(kuò)大。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積1570.17萬平方米，同比下降32.7%。供需比1.84倍，環(huán)比略有上升。需求端與政策端或均難以支撐土地市場在2023年有明顯提振。1）需求端：民企投資拿地難度較大，國央企土地投資聚焦核心城市，房企拿地“有效邊界”收縮。2）政策端：土地財(cái)政趨弱供地政策難松，一二線城市土地市場熱度較高但供給縮量，可能導(dǎo)致土地投資走弱。截至4月19日，統(tǒng)計(jì)局仍未披露1-3月土地購置面積和土地成交價(jià)款，原因可能是統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度變化。
　　資金：到位資金單月同比轉(zhuǎn)正，銷售回款與國內(nèi)貸款持續(xù)恢復(fù)。1-3月開發(fā)到位資金34708.00億元，同比下降9%，跌幅較2月收窄6.1pct。從分項(xiàng)看，國內(nèi)貸款1-3月累計(jì)金額4995.00億元，同比下降9.6%，跌幅較2月收窄5.4pct，定金及預(yù)付款11909.00億元，同比下降2.8%，跌幅較2月收窄8.6pct；個(gè)人按揭貸款1-3月累計(jì)到位6188.00億元，同比下降2.8%，跌幅較2月收窄12.5pct。銷售回款方面，3月包含定金及預(yù)付款與個(gè)人按揭貸款在內(nèi)的其他資金單月同比增速為15.6%。隨著需求端溫和復(fù)蘇，銷售回款改善，房企經(jīng)營和自身“造血”能力有所修復(fù)。國內(nèi)貸款方面，3月國內(nèi)貸款單月同比增速為6%。2023年以來融資端政策持續(xù)釋放，政府工作報(bào)告也強(qiáng)調(diào)要化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。在融資端政策的“輸血”之下，我們認(rèn)為行業(yè)主體信用風(fēng)險(xiǎn)或已基本見底。
　　銷售持續(xù)性和全面性仍待驗(yàn)證，后續(xù)關(guān)注供需分化情況。展望今年市場后續(xù)演變，盡管一季度樓市銷售有所回暖，但持續(xù)性和全面性有待驗(yàn)證，我們對全年銷售仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。從政策演繹來看，由于供地和開工規(guī)模有所降低，后續(xù)房企供給端的壓力或?qū)⒅鸩郊哟?，因此在銷售波動(dòng)和供給壓降背景之下，行業(yè)的供需關(guān)系有望在二季度或三季度重新達(dá)到新的平衡點(diǎn)。我們認(rèn)為，核心城市成交支撐市場高度，有效供給決定回暖強(qiáng)度。后續(xù)市場的恢復(fù)程度，還需關(guān)注：1）核心城市需求韌性。以往一線和核心二線城市調(diào)控更為嚴(yán)格，購房需求被壓抑的量級可能更大。但核心城市人口吸附能力強(qiáng)而套戶比相對低，因此可能增長空間更大。未來全國銷售的恢復(fù)情況可能更多取決于核心城市。2）不同能級城市供應(yīng)情況。若企業(yè)在這核心城市供應(yīng)量更為充裕，則行業(yè)銷售的恢復(fù)程度相對更有保障。
　　投資邏輯方面，我們建議聚焦當(dāng)前城市和板塊布局能級更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長確定性更強(qiáng)的國央企，如華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利地產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。