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兩集中政策優(yōu)化后，核心城市合理分散供地，高庫(kù)存城市土地供給壓縮，民企拿地實(shí)力緩慢恢復(fù)，一季度百城宅地供需縮量明顯，供地質(zhì)量提升致地價(jià)適幅上漲。
　　1-3月，百城宅地供應(yīng)建面6024萬(wàn)平，同比-39.4%；成交建面4785萬(wàn)平，同比-20.9%；成交樓面均價(jià)為5277元/平，同比+12.5%。分城市能級(jí)來(lái)看：
　　百城中一線城市宅地供應(yīng)建面458.5萬(wàn)平，同比-55.3%；成交建面192.8萬(wàn)平，同比+6.1%；成交樓面均價(jià)為15944元/平，同比-44.8%。
　　百城中二線城市宅地供應(yīng)建面2178.3萬(wàn)平，同比-45.9%；成交建面1559.5萬(wàn)平，同比-29.5%；成交樓面均價(jià)為8593元/平，同比+47.9%。
　　百城中三線城市宅地供應(yīng)建面3387.7萬(wàn)平，同比-30.7%；成交建面3033.1萬(wàn)平，同比-16.9%；成交樓面均價(jià)為2894元/平，同比+2.9%。
　　1-3月，TOP50房企新增土儲(chǔ)價(jià)值同比-20.9%，新增土儲(chǔ)面積同比-21.9%，一方面因房企拿地實(shí)力恢復(fù)不均，另一方面因房企拿地策略同質(zhì)化，于核心城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，受限于搖號(hào)機(jī)制等，大部分房企投資收獲甚微。
　　1-3月，TOP50房企新增土儲(chǔ)價(jià)值1616億元，同比-20.9%，新增土儲(chǔ)價(jià)值TOP3房企為華潤(rùn)置地（116.6億元）、綠城中國(guó)（108.4億元）、保利發(fā)展（89.3億元）；TOP50房企新增土儲(chǔ)面積2143萬(wàn)平，同比-21.9%，新增土儲(chǔ)面積TOP3房企為岳陽(yáng)城投（84.4萬(wàn)平）、順投發(fā)展（75.8萬(wàn)平）、保利發(fā)展（70.6萬(wàn)平）。
　　核心城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)恢復(fù)，拿地溢價(jià)率同比提升，土地市場(chǎng)成交保持分化
　　截至2023年4月24日，已開(kāi)展23年第一批次土拍的15城累計(jì)土地成交總價(jià)約1945億元，累計(jì)成交面積約1353萬(wàn)平米，成交樓面均價(jià)約14378元/平米，整體成交溢價(jià)率約9.9%，平均成交溢價(jià)率約為7.0%（較22年第一批集中供地平均溢價(jià)率提升3.3pct），核心城市的土地市場(chǎng)熱度持續(xù)恢復(fù)，招拍掛競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度提升明顯，土地市場(chǎng)成交保持分化。
　　投資建議：2023開(kāi)年，監(jiān)管部門(mén)密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面可操作性大幅提升，有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，需求側(cè)促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)實(shí)質(zhì)性升溫，新冠疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均現(xiàn)回暖，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升明顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好綜合開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、核心土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌美譽(yù)度高的龍頭房企未來(lái)市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道、第二增長(zhǎng)曲線發(fā)展穩(wěn)健、存量資產(chǎn)資源豐富、未來(lái)有望運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率的房企，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)；3）看好我國(guó)產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。