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板塊行情：本周（4月24日-4月28日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.1%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第26位，板塊回落。A股皇庭國(guó)際上漲10.9%，港股越秀地產(chǎn)上漲2.7%。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）華潤(rùn)置地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施ABS項(xiàng)目獲深交所通過(guò)，規(guī)模達(dá)80億元。2）中國(guó)海外發(fā)展與中海物業(yè)訂立重續(xù)框架協(xié)議，為期三年。3）中南2022年新增計(jì)提減值約35億元，截止2022年末公司仍有1500萬(wàn)方可售資源，按照2022年銷(xiāo)售速度，還可維持三年。
　　銷(xiāo)售端：1）從我們監(jiān)測(cè)的21城數(shù)據(jù)來(lái)看，本周21城商品房單日平均成交面積56萬(wàn)方，周度成交面積392萬(wàn)方，環(huán)比上升19%，同比上升45%；2）從11城的二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，周度成交面積224萬(wàn)方，二手房環(huán)比上升8%，同比上升8%，繼續(xù)保持5年來(lái)高位。
　　政策要聞：中央層面：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記落地，中央政治局會(huì)議堅(jiān)持房住不炒定位，支持剛性和改善性需求，做好保交樓、保民生工作、保穩(wěn)定工作。地方層面，多地提高公積金貸款額度：1）自2023年5月1日起，上海符合規(guī)定的多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款限額在原最高貸款限額基礎(chǔ)上上浮20%；2）廣州擬明確，生育二孩及以上的家庭（至少一個(gè)子女未成年）使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。3）鄭州將最高公積金貸款額度由原來(lái)的80萬(wàn)元、60萬(wàn)元統(tǒng)一調(diào)整為100萬(wàn)元。
　　政策點(diǎn)評(píng)：1）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面實(shí)現(xiàn)，代表過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一規(guī)范化。同時(shí)中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房住不炒定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2）上海、廣州提高多子女家庭公積金貸款額度，向多孩家庭傾斜資源，針對(duì)性放松。
　　投資策略：震蕩格局，左側(cè)布局。預(yù)計(jì)2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率受益，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開(kāi)，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、招商蛇口、天地源、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。