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4月熱度有所回落，迎接二季度分化行情
　　截至2023年4月26日，新房復(fù)蘇指數(shù)為78，同比+22%，熱度較3月末有所回落。分城市能級(jí)，一線、二線、三線新房復(fù)蘇指數(shù)分別+91%、+21%、-1%，城市間熱度分化明顯。我們認(rèn)為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)二季度將迎來(lái)分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。中長(zhǎng)期看好：1）A股開(kāi)發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、新城控股、金地集團(tuán)；2）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、萬(wàn)物云、濱江服務(wù)、新大正。
　　4月同比持續(xù)改善，環(huán)比有所降溫
　　億翰數(shù)據(jù)顯示，2023年4月百?gòu)?qiáng)房企（公司可比口徑）單月銷售金額環(huán)比下降15.8%，同比增長(zhǎng)30.9%，同比增速較3月提高9.8個(gè)百分點(diǎn)；1-4月累計(jì)銷售金額同比增長(zhǎng)10.7%，增速較1-3月上升6.6個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，4月單月新房銷售熱度環(huán)比有所降溫，單月同比增速的走闊可能與部分城市去年同期新房銷售低基數(shù)有關(guān)。
　　TOP100門(mén)檻提升明顯，單月同環(huán)比增長(zhǎng)的房企數(shù)量有所下降
　　2023年1-4月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售金額入榜門(mén)檻分別達(dá)607、280、205、101、40億元，同比24.8%、0.4%、-3.3%、-4.9%、34.8%，其中TOP100門(mén)檻提升最為明顯。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額中27家環(huán)比增長(zhǎng)，較3月減少45家，49家同比增長(zhǎng)，較3月增減少4家。2023年4月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100單月銷售金額同比增長(zhǎng)32.1%、56.7%、6.2%、31.0%、14.9%、4.2%，增速較2023年3月分別-0.3、+20.3、-9.2、-30.2、+20.5、+12.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　央國(guó)企同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，復(fù)蘇節(jié)奏明顯快于民企
　　百?gòu)?qiáng)房企中，央國(guó)企和民企1-4累計(jì)銷售額的同比增速分別為+58%、-19%，增速較23年1-3月分別+5、+6個(gè)百分點(diǎn)。TOP50中累計(jì)同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的房企有25家，較1-3月增加2家，其中1-4月累計(jì)增速超50%的上市房企包括：保利置業(yè)（+259%）、城建發(fā)展（+157%）、越秀地產(chǎn)（+114%）、華發(fā)股份（+106%）、華潤(rùn)置地（+84%）、招商蛇口（+79%）、建發(fā)地產(chǎn)（+76%）、中海地產(chǎn)（+72%）、濱江集團(tuán)（+70%）、金融街（+59%）、中交地產(chǎn)（+57%）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。