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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2023年4月TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3910億元，同比增長35.7%，較2023年3月下降1.0pct。其中民企、國企和央企分別同比下降10.4%、增長66.7%和增長96.1%。
　　摘要：
　　4月房企銷售增速略有回落，央國企銷售增速依然維持高位。2023年4月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售3910億元，同比增長35.7%，較3月提升1.0pct。其中，民企銷售增速較3月下降7.8pcts，達(dá)到-10.4%。央國企銷售增速繼續(xù)維持高位，國企增速較3月下降20.7pcts，達(dá)到66.7%。央企增速較3月回升21.6pcts，達(dá)到96.1%。此外，TOP10房企增速略有提升，而TOP11-30房企增速下降，TOP31-50房企增速則持續(xù)提升。TOP20中，華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建、保利置業(yè)等央國企，同比增速達(dá)到100%以上。
　　4月銷售雖然維持較高增速，但已經(jīng)出現(xiàn)一定疲軟?？紤]到2022年4月是全年銷售的低點(diǎn)，同時(shí)在2023年4月底出現(xiàn)五一促銷活動(dòng)，而在低基數(shù)和促銷下，4月的銷售增速較3月出現(xiàn)一定程度的下行，市場(chǎng)需求開始出現(xiàn)疲軟。一季度市場(chǎng)的火熱有積壓需求釋放的因素，當(dāng)前市場(chǎng)逐漸回歸冷靜。同時(shí)，需求端依然保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，央國企和現(xiàn)房更受青睞?？紤]到行業(yè)庫存依然維持高位，供給端與需求端均出現(xiàn)弱態(tài)。隨著市場(chǎng)再次走弱，新一輪寬松政策預(yù)期在即。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量向存量過渡，行業(yè)處于持續(xù)變革中。4月25日，據(jù)新華社報(bào)道，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。市場(chǎng)關(guān)注是否與房產(chǎn)稅的推行有關(guān)系。房產(chǎn)稅的推行是地方財(cái)政從土地依賴轉(zhuǎn)向存量稅的必經(jīng)之路，是房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量向存量轉(zhuǎn)變的注定方向。當(dāng)前行業(yè)處于持續(xù)變革中，不管是房企從低能級(jí)城市的撤離，還是新的商業(yè)模式的探尋和第二成長曲線的形成，行業(yè)和企業(yè)端依然面臨較大的不確定性。在相關(guān)政策正式落地之前，擔(dān)憂情緒的存在使得板塊依然會(huì)時(shí)常出現(xiàn)干擾。
　　繼續(xù)看好產(chǎn)業(yè)先行的園區(qū)類公司，將成為2023年地產(chǎn)板塊內(nèi)的更有選擇。銷售開始出現(xiàn)一定程度疲軟，市場(chǎng)對(duì)于銷售的預(yù)期開始趨于冷靜。隨著市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)弱，新一輪寬松政策出臺(tái)預(yù)期在即。當(dāng)前地產(chǎn)板塊依然看好園區(qū)類公司，重點(diǎn)推薦中新集團(tuán)、招商蛇口。其他繼續(xù)推薦央國企房企，包括成長性的公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦龍湖集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。