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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)均有上漲，物業(yè)板塊均有所下跌。本周（4.29-5.5）申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+2.8%，在各板塊中位列第4；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.3%，在各板塊中位列第12。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+1.4%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-0.3%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-2.4%和-0.7%。
　　本周土地成交規(guī)模下降，溢價(jià)率較高。本周（4.29-5.5）全國(guó)300城宅地成交建面311萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-56%，單周同比-52%，平均溢價(jià)率10%。本周武漢一批次土拍收官，本次推出的3宗宅地中1宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交。2023年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面10927萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-22%；年初至今，華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、萬(wàn)科、綠城中國(guó)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周新房銷售同環(huán)比均下降，一二線銷售表現(xiàn)優(yōu)于三四線。本周（4.29-5.5）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)219萬(wàn)平米，周環(huán)比-54%，周同比-3%。其中：一線城市周環(huán)比-60%，周同比+112%；二線城市周環(huán)比-51%，周同比-10%；三四線城市周環(huán)比-60%，周同比-50%。
　　本周二手房成交同比上升，環(huán)比下降，二手房成交較一手房韌性更強(qiáng)。本周（4.29-5.5）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)82萬(wàn)平米，周環(huán)比-68%，周同比+34%。其中：一線城市周環(huán)比-70%，周同比-17%；二線城市周環(huán)比-70%，周同比+46%；三四線城市周環(huán)比-27%，周同比+212%。
　　五一假期新房成交面積同比增長(zhǎng)25%，主因去年基數(shù)低。今年五一假期（4月29日-5月3日）作為2023年首個(gè)五天長(zhǎng)假，房地產(chǎn)銷售整體表現(xiàn)較為平淡。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年五一假期期間40個(gè)城市合計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)約25%，主要原因是去年基數(shù)較低，2022假期日均成交面積相較2019年五一假期下降22%，總體銷售熱度尚未恢復(fù)至疫情前。從同比變動(dòng)來(lái)看，一線城市（+42%）>三四線城市（+33%）>二線城市（+12%）。從較2019年五一假期變動(dòng)來(lái)看，一線城市（+59%）>二線城市（-28%）>三四線城市（-42%）。當(dāng)前一線銷售和三四線銷售仍持續(xù)分化。
　　4月百?gòu)?qiáng)銷售環(huán)比回落同比增長(zhǎng)，央國(guó)企銷售表現(xiàn)更優(yōu)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-4月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額16635億元，累計(jì)同比+9%，累計(jì)同比增速較1-3月提升7個(gè)百分點(diǎn)；4月單月全口徑銷售金額6421億元，環(huán)比-14%，同比+30%。具體來(lái)看，1-4月累計(jì)銷售金額同比增速最高的三家房企是保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)，累計(jì)同比增速分別為+229%、+135%、+128%。從4月單月銷售來(lái)看，部分房企同環(huán)比均上漲，如招商、濱江、中鐵建、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)；部分典型房企4月銷售環(huán)比雖有所下滑，但同比大幅上升，如華潤(rùn)4月同比+119%，建發(fā)同比+213%，保利置業(yè)同比+178%，中交地產(chǎn)同比+101%，聯(lián)發(fā)+136%。以上房企中除濱江集團(tuán)為民企，其余均為央國(guó)企。
　　投資建議
　　寬松政策效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)銷售持續(xù)復(fù)蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約