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回顧2022年初至今，行情演繹可分為三個(gè)階段：1）2022年1-10月板塊下跌，背后體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心的缺失以及對(duì)建材、家居企業(yè)2022年業(yè)績(jī)的低預(yù)期；2）2022年11月-2023年2月板塊快速拉升，市場(chǎng)認(rèn)為2022年行業(yè)已基本完成筑底，2023年頭部企業(yè)業(yè)績(jī)有望迎來高彈性；3）2022年3月至今（2023.5.5），市場(chǎng)開始擔(dān)心地產(chǎn)政策的持續(xù)性和強(qiáng)度，以及保交樓的推進(jìn)速度，建材板塊迎來回調(diào)。我們認(rèn)為，保交樓即保民生，中央及各地政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的支持將貫穿2023年，建材、家居行業(yè)基本面正持續(xù)轉(zhuǎn)好，各企業(yè)2023年Q1業(yè)績(jī)得到改善，Q2有望迎來強(qiáng)勁復(fù)蘇，2023年的節(jié)奏是螺旋上升。
　　穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)是建材、家居需求回升的最大保障。我們認(rèn)為，2022年的房地產(chǎn)行業(yè)已具備較強(qiáng)的安全邊際，再次大幅下探的概率較小。2023年為新周期起點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)未來有望呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。短期看，行業(yè)筑底已基本完成，再次大幅下探的概率較小。以史為鑒：美日地產(chǎn)危機(jī)后的不同政策表現(xiàn)對(duì)樓市產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，美國地產(chǎn)危機(jī)后通過一系列寬松流動(dòng)性政策的支持托住了樓市，而日本政策錯(cuò)配加劇樓市動(dòng)蕩。本輪我國地產(chǎn)調(diào)控后政策及時(shí)進(jìn)行了轉(zhuǎn)向且持續(xù)至今。長(zhǎng)期看，未來5年行業(yè)有望呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。城鎮(zhèn)化疊加財(cái)富壓艙石效應(yīng)貢獻(xiàn)住房需求，購買力支撐行業(yè)發(fā)展。
　　展望2023：頭部建材、家居企業(yè)的天時(shí)、地利、人和。天時(shí)：保交樓的外生β與優(yōu)質(zhì)龍頭α的共振。新房方面，2023-2024年保交樓是各方主體的重要工作之一，而維持行業(yè)高景氣度是妥善解決爛尾項(xiàng)目的基礎(chǔ)，保交樓行情下，竣工端工程渠道品種、竣工端零售渠道品種、開工端工程渠道品種先后受益。二手房方面，一季度二手房市場(chǎng)成交火熱，拉動(dòng)二季度零售端建材、家居需求回升。
　　地利：原材料價(jià)格下降、新規(guī)落地。隨著原材料價(jià)格進(jìn)入下行通道以及終端產(chǎn)品售價(jià)的提升，2023年企業(yè)利潤(rùn)率有望得到修復(fù)。其次，如防水新規(guī)的落地有利于增加建筑工程和市政工程對(duì)防水材料的需求量從而帶動(dòng)行業(yè)擴(kuò)容，同時(shí)有利于加速低質(zhì)防水材料的退出，帶動(dòng)頭部?jī)?yōu)質(zhì)防水企業(yè)市占率加速提升。
　　人和：拓品類、調(diào)結(jié)構(gòu)、厚積薄發(fā)。縱觀國外建材龍頭的發(fā)展史，即便是在經(jīng)歷了2008年地產(chǎn)危機(jī)后經(jīng)營(yíng)短期受到了影響，但后續(xù)依然獲得長(zhǎng)足發(fā)展，原因在于建材企業(yè)的下游不只是新建住宅市場(chǎng)，龍頭企業(yè)借助自身的制造、資金、品牌、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)孵化新品類、開拓新渠道，不斷突破原有天花板，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期成長(zhǎng)。B端龍頭憑借規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)者恒強(qiáng)，C端大家居模式構(gòu)建新的競(jìng)爭(zhēng)壁壘提高行業(yè)門檻。2021年的地產(chǎn)調(diào)控于我國建材、家居企業(yè)而言是挑戰(zhàn)更是機(jī)會(huì)，即便在2022年部分龍頭企業(yè)依然逆勢(shì)投入，我們認(rèn)為未來3-5年他們?cè)谑姓悸侍嵘?渠道優(yōu)化/品類拓展等方面充滿看點(diǎn)。
　　建議關(guān)注已覆蓋標(biāo)的：江山歐派、索菲亞、東方雨虹、歐派家居、偉星新材、堅(jiān)朗五金、森鷹窗業(yè)等，及暫未覆蓋標(biāo)的：皮阿諾、東鵬控股、志邦家居、蒙娜麗莎等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、原材料價(jià)格上漲。