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核心觀點
　　經(jīng)營情況分析：房企銷售與投資均縮量，追求穩(wěn)健發(fā)展。
　　1）銷售：22年百強房企銷售金額降幅超四成（-42%），規(guī)?；净氐?6-17年的水平。頭部房企降幅相對較小，CR5、CR10、CR20降幅分別為34%、33%、36%。22年銷售超千億房企從20、21年的43家縮減到20家，共23家房企消失在千億陣營。從銷售目標完成情況來看，僅建發(fā)、濱江、越秀三家區(qū)域深耕型房企完成目標，公布了銷售目標TOP20房企平均銷售目標完成率為86.3%，低于21年的87.5%和20年的101.4%。23年房企整體的銷售預期謹慎樂觀，當前目標完成率高于過去兩年同期水平。披露了具體銷售目標7家房企較22年實際銷售額平均增長13%。23年1-4月多數(shù)規(guī)模房企銷售修復，70%的TOP20房企同比增速轉正，其中越秀、鐵建、華發(fā)實現(xiàn)同比翻倍增長。截至4月末，TOP20中有銷售目標的房企平均銷售目標完成率為35%，高于22年、21年同期水平（分別為17%和30%）。22年行業(yè)集中度持續(xù)下滑，頭部房企相對降幅較小。CR5、CR10、CR20、CR50、CR100的權益口徑銷售額集中度分別下降1、3、4、9、10pct至11%、16%、23%、32%、38%，基本回到16年的集中度水平。
　　2）拿地：百強房企拿地量及強度為五年來最低值，當前民企投資積極性正在復蘇。22年百強房企全口徑拿地金額1.65萬億元，同比-56.5%，拿地強度為22.6%，同比-7.4pct，拿地量和拿地強度均為17年來的最低值。22年百強房企拿地金額集中度為32.4%，同比-25pct，頭部房企集中度下滑幅度相對較小，CR5、CR10、CR20集中度分別為10%、15%、20%，同比分別下滑4、7、12pct。我們認為整體集中度下行是因為2021年下半年以來房企資金鏈緊張，銷售不景氣的情況下，房企拿地意愿明顯下降，部分中小型房企資金鏈存在斷裂風險，不再新增項目；而頭部房企拿地集中度相對降幅較小，我們認為主要是由于行業(yè)出清過程中，融資和土地資源仍向頭部房企傾斜。從前端拿地來看，央國企：民企拿地占比從20年的3:7逐步變?yōu)?2年7:3的格局,23年1-4月民企占比回升至43%。我們認為，短期拿地主體仍舊會以央國企為主，占比仍有近六成，且投資愈發(fā)集中，其中深耕房企增儲訴求明確，將形成未來土地市場的重要力量。23年2月以來民企投資的積極性在復蘇，不過民企仍存在一定資金壓力，未來參拍熱情、動力仍有待觀察。
　　3）開竣工：資金緊疊加銷售不景氣，新開工集中度顯著下降；“保交付”和規(guī)模結算的訴求下，竣工集中度基本維持。
　　4）融資：22年融資規(guī)模降幅超五成，23年債券到期規(guī)?？偭繉⑦_9580億元。22年行業(yè)國內外債券、信托、ABS合計發(fā)行8457億元，同比-51%，發(fā)行利率3.94%，同比-1.55pct。頭部央國企和龍頭房企相對發(fā)行量較大，華潤、萬科、招蛇、保利、中海發(fā)行國內外債券規(guī)模均超230億元。22年行業(yè)國內外債券到期規(guī)模8795億元，23年、24年分別為9580、6886億元。23年1-4月已償還3739億元，占全年到期總量的39%，5-12月還有5841億元待償還，其中7、9月為兩個到期小高峰，分別到期1062、938億元。
　　行業(yè)財務指標分析：2022年業(yè)績、利潤率、償債能力、現(xiàn)金流均承壓，2023Q1均有改善。
　　1）22年營收業(yè)績均承壓，23Q1扭虧為盈。竣工收縮下22年行業(yè)營收規(guī)模首次出現(xiàn)負增長（-8%）。22年行業(yè)歸母凈利潤-774億元，八年來首次虧損；八成房企業(yè)績虧損或下滑。歸母凈利潤普遍下滑主要原因有：a）結轉項目毛利率低，整體行業(yè)毛利率持續(xù)承壓；b）資產(chǎn)和信用減值計提規(guī)模增加；c）停工之下利息資本化減少，外匯波動造成匯兌損失，財務費用上升；d）合作項目增多致使少數(shù)股東損益占比提升。23Q1行業(yè)營收恢復正增長（+3%），業(yè)績扭虧為盈（歸母凈利潤87億元，同比-23%）。
　　2）盈利能力：行業(yè)盈利能力顯著承壓，當前處于歷史最低位。a）盈利能力指標持續(xù)下行：22年房地產(chǎn)板塊毛利率為17.8%，同比-3pct，由于虧損，凈利率為負；23Q1毛利率、歸母凈利潤率分別為17.8%、2.0%，同比分別下降2.5、0.7pct。主要是因為此前樓市最熱時期房企高價拿地項目進入結算期，利潤空間受到擠壓。具體來看，70%的房企22年毛利率同比下滑，63%的房企23Q1毛利率同比下滑，23Q1毛利率同比下滑的房企數(shù)量已經(jīng)有所減少。我們認為22年集中土地出讓確有出現(xiàn)利潤率改善的情況，后續(xù)行業(yè)結算端的盈利能力有望觸底回升。b）22年三費率有所提升，主要是由于財務費用率的提升：22年三項費用率為9.4%，同比+0.2pct，主因財務費用率同比+0.6pct至3.5%，一方面部分房企部分項目非正常停工影響，費用化利息支出較大，另一方面人民幣對美元匯率下降的影響造成的匯兌損失也計入財務費用中。房企注重管理紅利和費用管控，22年管理和銷售費用率同比下降0.3、0.1pct至3.1%、2.8%。23Q1三費率同比1.5pct至11.1%。c）22年在行業(yè)整體虧損的情況下，ROE為-4.8%。23Q1因利潤率同比下滑，行業(yè)年化ROE同比0.4pct至2.1%。
　　3）償債能力：行業(yè)有息負債合理增長；現(xiàn)金短債比首次降至1.0X以下。a）融資寬松下，房企有息負債小幅增長，但整體規(guī)?？刂频卯?。22