>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)REITs支持文件落地，助推存量盤活提振消費-230513
| 上傳日期： |
2023/5/14 |
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| 2579KB |
| 格式： |
pdf 共49頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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無限制-登錄即可下載 |
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3月24日，國家發(fā)改委提出支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心等發(fā)行REITs，為首次以書面形式將商業(yè)項目納入REITs試點領(lǐng)域。
商業(yè)地產(chǎn)REITs項目申報試點解讀？1.零售商業(yè)譜系豐富，從適配性來看，百貨中心對恢復和擴大消費有顯著優(yōu)先級優(yōu)勢，REITs在資金輸血方面或許將帶來更多調(diào)改升級、整合重組機會。此外，我國購物中心綜合指標已相對成熟，存量改造空間較大，預期在當前發(fā)行條件限制下更易成為主流產(chǎn)品。2.企業(yè)是否選擇發(fā)行REITs的實質(zhì)在于發(fā)行利潤是否能實現(xiàn)正杠桿退出、存量/可替代融資成本與回籠資金再投資收益率的比較。以分派率3.8%加上管理費用等發(fā)行成本可知REITs真實融資成本約在4.5%-5%區(qū)間，推算商業(yè)地產(chǎn)項目成本收益Yield需至少達到5%以上才能實現(xiàn)正杠桿退出。3.對于REITs回收資金的有效用途及使用期限有更清晰要求，若企業(yè)本身存在相關(guān)新建、改建基礎(chǔ)設(shè)施項目，則相當于無資金投向調(diào)整。
美國商業(yè)地產(chǎn)REITs表現(xiàn)？1.在新基建、新經(jīng)濟未取得較大發(fā)展的時期，商業(yè)（或零售）資產(chǎn)通常是早期REITs市場重要盤活方向之一；尤其隨著房地產(chǎn)住開市場逐漸飽和，商業(yè)存量資產(chǎn)的運營管理需求帶來廣泛投資機會。2.商業(yè)不動產(chǎn)市場的繁榮健康是零售類REITs發(fā)展的前提條件，同時相配套法律、擴募、稅收、交易等制度的建立與完善對REITs市場的發(fā)展起到重要激勵作用。3.美國零售REITs獲利來源于“資產(chǎn)運營+金融運作”，長周期視角下零售REITs曾創(chuàng)造出不俗的業(yè)績表現(xiàn)，但也隨著周期顯著波動，2011-2022年美國零售REITs年化綜合總回報率約7.36%，在12個REITs子類中排行第八，但仍較美國十年期國債收益率高出3%左右。4.零售往往是經(jīng)濟衰退的早期指標，但在復蘇周期中業(yè)績彈性則隨之放大，估值修復也更加明顯。近三年美國零售REITs綜合年化回報率為4.48%；2022年回報率為-13.29%，于12個REITs子類中排行第二（僅次于專業(yè)類REITs）。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs上市后的預期影響？REITs基于信息披露制度及資產(chǎn)盤活特性對底層資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)起到一定正面導向作用。一是部分C-REITs原始權(quán)益人多在二級市場遭遇長期折價，二是過往多元業(yè)務大多以配套形式服務于投資、銷售策略，快周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)思路與不動產(chǎn)運營理念相差較大，很大程度上未挖掘出持有型資產(chǎn)的潛在價值。中短期內(nèi)REITs底層資產(chǎn)的估值溢價或?qū)㈤L期存在，但其對原始權(quán)益人的價值重估作用還微乎其微。我們也期待在市場充分發(fā)展的前提下，在投資群體趨同的背景下，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)與高效運營管理能力將助力REITs高溢價長期存在，進而對市場存量項目產(chǎn)生運營升維價值引導，并最終可能對原始權(quán)益人價值重估發(fā)起沖擊。
投資建議：消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點支持文件落地，試點領(lǐng)域的放松將商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs市場定價體系中，在為企業(yè)流動資金、資產(chǎn)負債表等維度形成利好的同時亦為不動產(chǎn)價格發(fā)現(xiàn)與運營升維帶來更多可能；同時預期將對行業(yè)消費條件、市民消費意愿的提升起到一定利好，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)反哺新一輪發(fā)展機遇。預計在REITs發(fā)行節(jié)奏常態(tài)化推動的前提下，三年內(nèi)整體REITs IPO規(guī)模有望達到三千億元，以三倍擴募杠桿計算，意味著萬億市值規(guī)模，其中零售類REITs或能達到千億規(guī)模。推薦關(guān)注A股：大悅城、新城控股、萬科A、招商蛇口、金融街、陸家嘴、華僑城A、中國國貿(mào)、光大嘉寶；H股：華潤置地、龍湖集團、大悅城地產(chǎn)。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行不及預期，不動產(chǎn)經(jīng)營風險，REITs、購物中心增長空間測算誤差風險。
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