>> 國(guó)盛證券-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)1-4月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：統(tǒng)計(jì)局基數(shù)調(diào)整，銷(xiāo)售回落新開(kāi)工投資低迷-230518
| 上傳日期： |
2023/5/18 |
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| 666KB |
| 格式： |
pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積等指標(biāo)增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。
投資：受到土地投資、新開(kāi)工、施工拖累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大至6.2%。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為35514億元，同比減少6.2%，較1-3月同比降低0.4pct；4月單月投資額為9540億元，環(huán)比減少22.5%，同比減少7.3%。由于1-4月大部分城市土地供應(yīng)未放量成交處于低位、房企普遍新開(kāi)工意愿不高、施工面積體量趨勢(shì)性萎縮（2-3年），開(kāi)發(fā)投資維持負(fù)增且降幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額樂(lè)觀和悲觀預(yù)期下分別為12.4萬(wàn)億元和12.1萬(wàn)億元，較2022年分別同比-6.3%和-8.6%。
新開(kāi)工：新開(kāi)工持續(xù)走低，累計(jì)降幅擴(kuò)大至21.2%，單月環(huán)比降低32.7%。1-4月份，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積31220萬(wàn)方，同比減少21.2%，較1-3月同比降低2pct；4月新開(kāi)工面積7099萬(wàn)方，環(huán)比減少32.7%，同比減少27.4%，較3月同比提高1.6pct。1-4月新開(kāi)工整體較弱，一方面因?yàn)?-4月土地成交處于低位，且2022年城投獲取的項(xiàng)目開(kāi)工率較低；另一方面因?yàn)槿珖?guó)結(jié)構(gòu)性庫(kù)存高企，導(dǎo)致銷(xiāo)售復(fù)蘇向新開(kāi)工傳導(dǎo)的鏈條不通暢，房企新開(kāi)工意愿不足。我們預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工面積同比保持負(fù)增長(zhǎng)，跌幅10%-15%。
竣工：累計(jì)竣工增幅連續(xù)兩月擴(kuò)大，1-4月同比增長(zhǎng)18.8%，4月同比增長(zhǎng)41.8%。1-4月份，全國(guó)累計(jì)竣工面積為23678萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)18.8%，較1-3月同比提高4.1pct；4月單月竣工面積為4256萬(wàn)方，環(huán)比減少31.8%，同比增長(zhǎng)41.8%，較3月同比提高9.8pct?？⒐こ掷m(xù)回升，一方面因?yàn)榉科蠼衲昕⒐す?jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)過(guò)往銷(xiāo)售高點(diǎn)，需竣工項(xiàng)目量相對(duì)較多；另一方面“保交樓”在持續(xù)推進(jìn)中。我們預(yù)計(jì)全年竣工面積同比增長(zhǎng)8%-12%。
銷(xiāo)售：累計(jì)銷(xiāo)售額同比增幅擴(kuò)至8.8%，單月環(huán)比減少近4成。1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額39750億元，同比增長(zhǎng)8.8%，較1-3月同比提高4.7pct；4月商品房銷(xiāo)售金額9205億元，環(huán)比減少39%，同比增長(zhǎng)28%。1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)方，同比減少0.4%，較1-3月同比提高1.4pct；4月商品房銷(xiāo)售面積7690萬(wàn)方，環(huán)比減少48.1%，同比增長(zhǎng)5.5%。4月銷(xiāo)售額環(huán)比降低一是因?yàn)楣?yīng)量減少，二是因?yàn)殡S著前期積壓需求釋放接近尾聲，市場(chǎng)情緒有所降溫。城市之間分化較大，一線和部分強(qiáng)二線城市環(huán)比依然能維持正增或僅小幅下降，弱二線和大部分三四線城市環(huán)比降幅較大。全年預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過(guò)三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售復(fù)蘇。1-4月銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)、銷(xiāo)售面積卻維持負(fù)增，一定程度也佐證了目前依然是以核心城市驅(qū)動(dòng)的結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)。
資金：房企到位資金累計(jì)降幅收窄至6.4%，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比由負(fù)轉(zhuǎn)增。1-4月，房企到位資金累計(jì)值45155億元，同比減少6.4%，較1-3月同比提高2.6pct；4月單月到位資金為10447億元，環(huán)比減少21.9%，同比增長(zhǎng)3.6%，較3月同比提高0.8pct。主要因?yàn)?-4月銷(xiāo)售有所回暖，帶動(dòng)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比由負(fù)轉(zhuǎn)增，且占房企資金來(lái)源的比重繼續(xù)提升。我們認(rèn)為，三支箭的主要政策框架已經(jīng)基本出到位，后續(xù)關(guān)注實(shí)際執(zhí)行情況，特別是房企股權(quán)融資的推進(jìn)、REITs的推進(jìn)、信用債融資的推進(jìn)。
投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)；全年看總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過(guò)三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
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