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事項(xiàng)：
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年1-4月商品房銷售面積3.76億平，同比下降0.4%，商品房銷售金額3.98億平，同比增長(zhǎng)8.8%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額35514億元，同比下降6.2%。
　　評(píng)論：
　　統(tǒng)計(jì)調(diào)整導(dǎo)致數(shù)據(jù)不可比，倒算2022年銷售金額數(shù)據(jù)比當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)銷售金額略低約3%。以統(tǒng)計(jì)局絕對(duì)數(shù)據(jù)與2022年同期絕對(duì)數(shù)據(jù)測(cè)算出的同比結(jié)果與統(tǒng)計(jì)局公布的同比結(jié)果有差異。官方解釋主要原因：一是加強(qiáng)在庫(kù)項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。二是加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。三是加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。其核心是2022年同期對(duì)于地產(chǎn)數(shù)據(jù)有一定高估，用2023年數(shù)據(jù)和同比倒算，2022年1-4月份銷售面積、銷售金額、開(kāi)發(fā)投資完成額分別為則為3.78億平、3.65億元、3.79億元，比當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略低4.98%、3.32%、3.3%。如果我們將2022年4月份數(shù)據(jù)也做同比例下調(diào)，則2023年4月單月銷售面積、銷售金額、開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速分別為-7.21%、+17.04%、-13.38%。
　　季調(diào)數(shù)據(jù)不受基數(shù)影響，仍反映出銷售快速下滑，6-9月可能出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。前期我們多次闡述2023年單月同比數(shù)據(jù)參考意義不強(qiáng)，此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的調(diào)整則更為突出，而季調(diào)數(shù)據(jù)可以排除2022年基數(shù)的影響，反映實(shí)際市場(chǎng)熱度?；趕tl方法，我們測(cè)算了4月銷售面積和銷售金額季調(diào)環(huán)比下滑33%、26%，跌至2022年10月份水平。即使不考慮5月季調(diào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑的因素，假設(shè)未來(lái)各月季調(diào)數(shù)據(jù)與4月份持平，則預(yù)計(jì)2023年全年銷售面積同比下滑9%，銷售金額同比增長(zhǎng)2%。綜合考慮，我們?nèi)匀痪S持全年銷售額仍基本與2022年持平判斷，如果拆分至單月，則6-9月份銷售可能出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
　　銷售下滑主要仍在低能級(jí)城市。低能級(jí)城市的購(gòu)房邏輯主要在于城市擴(kuò)張過(guò)程中，房企超前拿地帶動(dòng)資產(chǎn)增值預(yù)期，從而促使居民購(gòu)房。但過(guò)去低能級(jí)城市超前賣地而產(chǎn)業(yè)和人口未兌現(xiàn)，從而導(dǎo)致當(dāng)前城市高庫(kù)存，當(dāng)前房企難以再進(jìn)一步為未來(lái)的城市發(fā)展買單，則更難以調(diào)動(dòng)居民需求，這也是低能級(jí)城市需求端政策難以起作用的核心原因，也是本輪高能級(jí)城市無(wú)法外溢至低能級(jí)城市的核心原因。而從東北部分省份過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，2021年銷售面積相比歷史高點(diǎn)均出現(xiàn)較大跌幅，部分中西部省份未來(lái)可能面臨常住人口和人均銷售面積雙下行的風(fēng)險(xiǎn)（參見(jiàn)前期報(bào)告《區(qū)域分化，人口先行》）。前3個(gè)月分省銷售數(shù)據(jù)也有體現(xiàn)，中西部人口、經(jīng)濟(jì)大省過(guò)去銷售存在透支，前3個(gè)月銷售金額顯著下滑。
　　竣工好于預(yù)期，上修全年竣工至10%。4月竣工數(shù)據(jù)仍保持較強(qiáng)韌性，與近期部分違約房企債務(wù)重組推進(jìn)以及保交樓穩(wěn)步推進(jìn)相關(guān)，我們修正對(duì)全年竣工增速的預(yù)期，預(yù)計(jì)全年竣工增速在10%左右。
　　我們對(duì)全年地產(chǎn)銷售仍維持與2022年基本持平的判斷，雖然6-9月銷售可能出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，2023年相比于2022年地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性大幅降低，我們?nèi)砸怨乐档慕嵌瓤紤]2023年地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)。當(dāng)前處于偏低估位置，建議投資者積極布局。推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開(kāi)，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。