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事件
　　2023年5月16日，國家統計局發(fā)布2023年1—4月份全國房地產市場基本情況。
　　投資要點
　　銷售面積緊平衡，銷售均價推升銷售金額增長
　　統計局公布房地產銷售數據：1-4月累計銷售面積3.76億平，同比-5.36%（2022年數據經調整后同比降幅-0.4%），銷售金額3.98萬億元，同比+8.8%，銷售單價10561.7元/平方米，同比+11.15%。4月單月銷售來看，銷售面積7690萬平，同比-11.8%，銷售金額9205億元，同比+13.15%，單月銷售金額11969.53元每，同比+28.34%。2023年銷售面積絕對數值自2月以來累計數據和單月數據均低于2022年，而銷售均價同比顯著增長，商品房銷售金額實現同比正增長通過價拉動而不是量來拉動，我們認為這說明房地產銷售目前處于緊平衡，需求量縮減的同時供給同時縮減，維持價格穩(wěn)中有升。
　　竣工仍為主旋律，新增貨值相關數據走弱
　　房地產開發(fā)投資數據方面來看，1-4月累計竣工面積2.37億平，同比+18.8%，增幅擴大4.1個百分點；累計新開工面積為3.12億平，同比-21.2%，降幅擴大2個百分點。如我們先前房地產研究框架所示，新開工增速下行而竣工面積增速上行，會導致竣工面積增速下行。2023年前四個月累計施工面積同比增速5.6%，降幅繼續(xù)擴大。我們認為，如果今年土地購置面積和新開工面積同比增速難以轉正，那么施工面積降幅會持續(xù)擴大。施工面積對應的建筑工程占房地產開發(fā)投資額約60%，土地購置金額占比約20%。房地產開發(fā)投資額主力貢獻指標增速維持負值，我們認為開發(fā)投資額增速2023年大概率會繼續(xù)為負。2023年前四個月房地產開發(fā)投資完成額同比增速-6.2%，較1-3月累計降幅擴大0.4個百分點。
　　土拍市場冷熱極度分化，總量不足
　　4-5月上海、廈門土拍陸續(xù)結束。上海2023年首輪土拍供地19宗地塊，全部出讓成功，其中有15宗溢價成交，4宗底價成交，土地出讓金518.83億元，平均溢價率為7.33%。廈門出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發(fā)搖號，五緣灣地塊參拍房企達到88家，溢價率12%，體育公園地塊參拍房企達34家，溢價率12.2%。根據克而瑞數據，2023Q1土地成交面積同比-32%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。核心城市例如上海、廈門、杭州、蘇州、南京等熱點城市核心板塊的土地出讓溢價率水平有所回升。我們認為，2023年土地市場一方面受預供地新規(guī)影響，另一方面受銷售終端市場冷熱不均影響，整體呈現冷熱分化而總量不足的情況，該現象會繼續(xù)影響新開工面積總量，進而使得新開工面積同比增速持續(xù)為負。
　　個人按揭貸款仍是房地產開發(fā)到位資金主力，國內貸款力度仍不足
　　2023年1-4月國內貸款累計金額6144億元，同比-10%，較1-3月降幅擴大1個百分點；個人按揭貸款8222億元，同比+2.5%，增速由負轉正；其他資金累計26034億元，同比+2.59%，增速由負轉正。結構上來看，國內貸款占資金到位總金額14%，自籌資金占比18%，其他資金占比58%，總計占比達到90%。雖然2022年地產融資三支箭政策陸續(xù)釋放，但從房地產開發(fā)到位資金情況來看房企國內貸款金額到位增速并未出現顯著變化。
　　投資建議
　　從統計局1-4月來看，我們認為2023年上半年房地產需求修復仍有一定壓力，五月和六月銷售面積應該較四月會有回升，因為六月是房企沖銷售的關鍵時點。行業(yè)整體供需在區(qū)域上會延續(xù)分化格局，低線城市維持緊平衡狀態(tài)，高線城市修復韌性保持現狀。我們認為2023年部分已出險房企實現困境反轉難度較大，但行業(yè)整體供給側結構仍然呈現出持續(xù)優(yōu)化的趨勢，看好三條主線1）收益供給側出清的代建龍頭：綠城管理控股；2）中介龍頭：貝殼；3）收益供給側結構優(yōu)化的房企：招商蛇口、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、華潤置地、越秀地產。
　　風險提示
　　二手房拋壓持續(xù)存在影響二手房價，進而影響新房房價。