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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。4月銷售面積7690萬平，同比增速+5.5%（前值：+0.1%）；開發(fā)投資金額9540億元，同比增速-7.3%（前值：-5.9%）；新開工面積7099萬平，同比增速-27.4%（前值：-29.0%）。
　　本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫項(xiàng)目管理，對毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。。
　　以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。
　　核心觀點(diǎn)
　　1.商品房銷售：
　　銷售均價(jià)持續(xù)提升，東部地區(qū)修復(fù)程度好于中西部。1）商品房銷售額增速持續(xù)提升。4月銷售面積7690萬平，同比增長5.5%，增速較上月提升了5.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額9205億元，同比增長28.0%，增速較上月提升了19.2個(gè)百分點(diǎn)。一方面是因?yàn)楹诵某鞘袖N售持續(xù)復(fù)蘇，另一方面是受到去年低基數(shù)的影響。不過，銷售面積與銷售金額絕對值仍處于歷史低位。2023年4月單月銷售面積低于2015-2021年同期水平，銷售金額低于2017-2021年同期水平，4月銷售面積與銷售金額較2021年同期分別下降46.2%和39.6%。2）從結(jié)構(gòu)上看，住宅銷售金額單月同比漲幅超過三成。4月住宅銷售面積6715萬平，同比增長8.1%；住宅銷售金額8373億元，同比增長30.7%。3）當(dāng)前房價(jià)回穩(wěn)的趨勢明顯。4月商品房銷售均價(jià)11970元/平，環(huán)比增長17.5%，同比增長21.4%；其中住宅銷售均價(jià)12469元/平，環(huán)比增長18.7%，同比增長20.9%，從絕對值來看，均處于歷史最高位。我們認(rèn)為，這主要是因?yàn)闁|部地區(qū)市場的較快修復(fù)帶動(dòng)全國銷售均價(jià)同比持續(xù)上漲。4）從區(qū)域來看，區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，其中東部地區(qū)銷售修復(fù)顯著。4月東、中、西部銷售面積同比增速分別為17.4%、-2.4%、-11.1%，其中東、中部地區(qū)較3月提升了10.2、8.1個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)降幅較3月擴(kuò)大了9.3個(gè)百分點(diǎn)。4月東、中、西部銷售均價(jià)同比增速分別為20.3%、9.7%、18.9%，其中東部地區(qū)銷售均價(jià)漲幅最大。在量價(jià)提升的帶動(dòng)下，4月東部地區(qū)銷售金額同比增長41.2%，增速較3月提升了23.6個(gè)百分點(diǎn)。中、西部4月銷售金額同比增速也均為正，同比增速分別為7.1%、5.7%，較3月分別提升了16.7、1.8個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為以高能級城市為主的東部地區(qū)市場需求相對堅(jiān)挺，其銷售修復(fù)更加顯著。3-4月核心城市利好政策不斷推出，例如北京、廣州、上海、廈門、杭州、長沙、合肥、蘇州等城市均有寬松政策出臺，有利于進(jìn)一步帶動(dòng)本身基本面較好的核心城市的需求釋放。1-4月累計(jì)全國商品房銷售面積3.76億平，同比下降0.4%；銷售金額3.98萬億元，同比增長8.8%；銷售均價(jià)10562元/平，同比增長9.2%。我們預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積同比增速在0-5%。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
　　單月投資同比降幅擴(kuò)大；其中東部地區(qū)投資同比增速轉(zhuǎn)正。4月單月開發(fā)投資金額9540億元，同比下降7.3%，降幅較上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)單月投資增速轉(zhuǎn)正，一方面東部地區(qū)仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)；另一方面，東部地區(qū)銷售熱度相對較高，房企或?yàn)樵黾庸┴浖涌煸摰貐^(qū)的開工。4月東、中、西部投資額同比增速分別為1.3%、-15.5%、-21.8%，其中東部地區(qū)增速較3月提升了4.5個(gè)百分點(diǎn)，由負(fù)轉(zhuǎn)正，中、西部地區(qū)降幅較3月分別擴(kuò)大了9.0、8.9個(gè)百分點(diǎn)。在房企新開工、拿地意愿均偏弱的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額難出現(xiàn)改善。4月新開工面積7099萬平，同比下降27.4%，降幅雖較3月收窄了1.6個(gè)百分點(diǎn)，但新開工體量為2007年來的同期最低值。1-4月累計(jì)投資3.55萬億元，同比下降6.2%；累計(jì)新開工面積3.12億平，同比下降21.2%。我們預(yù)計(jì)2023年投資和新開工面積同比增速分別為0%、5%。
　　竣工持續(xù)改善，單月同比漲幅超過四成。4月竣工面積4256萬平，同比增長41.8%，增速較上月大幅擴(kuò)大了9.7個(gè)百分點(diǎn)，一方面持續(xù)受去年同期低基數(shù)的影響，另一方面各地項(xiàng)目保交付持續(xù)推進(jìn)。1-4月累計(jì)竣工2.37億平，同比增長18.8%。我們預(yù)計(jì)2023年竣工面積增速或達(dá)7%。
　　3.開發(fā)商資金：
　　受到銷售修復(fù)影響，房企到位資金同比增速持續(xù)提升。4月房企到位資金1.04萬億元，同比增長3.6%（前值：+2.8%）。1）房款6050億元，同比增長28.5%（前值：+15.7%），受益于銷售修復(fù)，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比分別增長31.2%、23.4%，增速較3月分別提升了17.7、3.6個(gè)百分點(diǎn)。2）非房款4397億元，同比減少18.2%（前值：-10.0%）。其中，國內(nèi)貸款同比下降11.7%，增速較3月下降了17.8個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金降幅24.3%，降幅較3月擴(kuò)大了6.9個(gè)百分點(diǎn)。1-4月房企到位資金4.52萬億元，同比下降6.4%。我們預(yù)期到位資