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核心觀點
　　2023年4月地產(chǎn)行業(yè)銷售、融資指標增速均創(chuàng)2021年7月份以來的新高。近期政治局會議再提支持剛性和改善性住房需求，包括深圳、廣州、上海、杭州、合肥在內(nèi)的一二線城市優(yōu)化地產(chǎn)調(diào)控政策，政策延續(xù)寬松態(tài)勢，地產(chǎn)銷售回暖勢頭有望延續(xù)。受益于保交樓工作持續(xù)推進，4月竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)41.8%的同比大幅增長，增速較3月進一步提高。銷售回暖有望持續(xù)，看好前期積極補倉、土儲豐厚優(yōu)質(zhì)的房企。
　　國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)市場運行情況，2023年4月房地產(chǎn)銷售面積、投資額、新開工面積、竣工面積分別為7690萬平方米、9540億元、7099萬平方米、4256萬平方米，同比增速分別為5.5%、-7.3%、-27.4%、41.8%，前值分別為0.1%、-5.9%、-29.0%、32.0%。
　　銷售增速提升，回暖勢頭有望延續(xù)。2023年4月商品房銷售面積同比增長5.5%，增速較3月提升5.4個百分點，創(chuàng)2021年7月以來的新高。近期地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，4月28日召開的政治局會議再次提出支持剛性和改善性住房需求；據(jù)證券時報報道，深圳退出二手房參考價和貸款的綁定；包括廣州、杭州、合肥在內(nèi)的一二線城市優(yōu)化部分區(qū)域的限購政策；包括上海在內(nèi)的多個城市優(yōu)化公積金政策。政策持續(xù)寬松、經(jīng)濟增長、居民消費信心提升，有望延續(xù)地產(chǎn)銷售的回暖勢頭。
　　到位資金增速提升，銷售回款端增長明顯。2023年4月到位資金增速為3.6%，增速較3月提升0.8個百分點，為2021年7月以來的新高。4月到位資金中的定金及預(yù)收款同比增長31.2%，個人按揭貸款同比增長23.1%，增速分別較3月提升17.7個百分點、3.2個百分點，銷售回款端資金的增長推動房企到位資金水平得到進一步改善。
　　竣工增速繼續(xù)提升，投資降幅有所擴大。受益于保交樓工作持續(xù)推進，2023年4月竣工同比大幅增長41.8%，增速在3月高增長情況下又提升9.8個百分點；新開工降幅有所收窄，但土地市場熱度有所下降，投資降幅有所擴大。我們認為，后續(xù)地產(chǎn)銷售的持續(xù)回暖有望提振房企拿地?zé)崆?、推動新開工改善，“保交樓”政策將持續(xù)為竣工形成支撐。
　　維持全年核心指標預(yù)測不變。我們預(yù)測2023年銷售面積、新開工面積、開發(fā)投資、竣工面積的增速分別為+10%、-5%、0%、+15%。
　　銷售回暖有望持續(xù)，看好前期積極補倉、土儲豐厚優(yōu)質(zhì)的房企。2023年4月房地產(chǎn)銷售、融資指標均現(xiàn)明顯改善，經(jīng)濟總體企穩(wěn)回升、居民消費信心恢復(fù)、地產(chǎn)政策保持寬松，銷售復(fù)蘇料可持續(xù)，我們看好前期積極拿地、擁有豐厚優(yōu)質(zhì)土儲的房企。推薦A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、萬科A、保利發(fā)展、建發(fā)股份，港股：越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、綠城中國、碧桂園。隨著地產(chǎn)銷售復(fù)蘇，商業(yè)及物管企業(yè)盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)。二手房成交復(fù)蘇勢頭良好，我們推薦交易商賽道龍頭貝殼-W?！氨＝粯恰惫ぷ鞒掷m(xù)推進，看好有能力參與不良項目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風(fēng)險提示：房地產(chǎn)銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期。