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核心觀點(diǎn)
　　本周市場回顧。第19周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為0.2%。滬深300指數(shù)報(bào)收3937.76，周度漲幅為2.0%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2252.38，周度漲幅-0.7%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2768.78，周度漲幅為-1.8%。
　　本周行業(yè)要聞。住建部、國家市場監(jiān)督管理總局：聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出10條具體要求，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。央行：4月份住戶貸款減少2411億元，其中中長期貸款減少1156億元。住建部：全面啟動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程。寧波：全力支持首套和改善型住房需求，放寬房貸年齡限制。廈門：發(fā)布存量房交易資金監(jiān)管辦法。鄭州：支持提取公積金支付購房首付款。湖北荊門、陜西漢中、寧夏銀川、遼寧營口等城優(yōu)化公積金政策。福建寧德：全面放開限購。安徽滁州：購房契稅補(bǔ)助50%，憑文憑最高享受10%購房補(bǔ)助。南京二批供地共出讓10宗地塊，3宗觸頂、2宗溢價(jià)、5宗底價(jià)成交。成都出讓6宗地塊，2宗觸頂、1宗溢價(jià)、3宗底價(jià)成交。廈門首批供地成交3宗地塊，2宗觸頂、1宗底價(jià)成交。
　　第19周新房和二手房銷售量均較上周增加。第19周44大城市新房銷售為3.4萬套，較第18周增加89.8%；21大城市二手房銷售2.3萬套，較第18周增加199.2%。一線城市新房、二手房交易較第18周分別增加99.7%、增加202.4%；二線城市新房、二手房交易較第18周分別增加97.2%、增加220.1%。庫存量和庫銷比均較第18周下降。截至第19周，20大城市庫存為113.5萬套，較第18周減少13204套；庫銷比為14.1個(gè)月，較第18周下降0.2個(gè)月。本周土地市場活躍度較第18周下降。第19周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地23塊。土地出讓金增加。2023年第19周36大城市市本級(jí)土地出讓金為311.5億元，較第18周增加50.9億元。平均溢價(jià)率上升。2023年第18周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率9.2%，較第18周上升1.0個(gè)百分點(diǎn)。
　　重點(diǎn)公司公告。華潤置地、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、新城控股等公布4月經(jīng)營數(shù)據(jù)。碧桂園成功發(fā)行17億元兩筆中債增全額增信中票。萬科擬發(fā)行20億元中票。越秀地產(chǎn)發(fā)行13.96億元有擔(dān)保票據(jù)。合景泰富7.5億元出售上海4個(gè)項(xiàng)目予平安，2024年1月票據(jù)構(gòu)成違約，公司正尋求對境外債進(jìn)行全面重組。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　市場方面，本周新房和二手房備案數(shù)據(jù)環(huán)比增幅較大，主要受五一假期低基數(shù)影響，同比來看本周新房和二手房增速略有提升，但增幅較3、4月份有所收窄，銷售維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢。央行公布4月金融數(shù)據(jù)，4月份人民幣貸款增加7188億元，住戶部門貸款減少2411億元，低于市場預(yù)期，其中與房地產(chǎn)銷售相關(guān)性較高的住戶中長期貸款減少1156億元，原因可能在于市場復(fù)蘇趨勢走弱。政策方面，5月8日住建部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就二手房中介費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出10條意見，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)行業(yè)向分檔定價(jià)、雙邊收費(fèi)模式發(fā)展?！兑庖姟分饕康氖菫橐?guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時(shí)有望對降低存量房交易成本、刺激市場熱度回升起到一定效果。地方需求端政策仍主要以公積金政策、購房補(bǔ)貼等為主，涉及城市的能級(jí)有所上升。預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級(jí)民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大